KAHRAMANMARAŞ MERKEZLİ 2023 ŞUBAT DEPREMLERİ SONRASI KONUTLAR İÇIN ACELE KAMULAŞTIRMA SÜRECİ
Kahramanmaraş merkezli 6 Şubat 2023 tarihinde yaşanan büyük deprem felaketi, ülkemizi derin bir üzüntüye boğmuş ve ardından ülkemizi büyük bir zorlukla karşı karşıya bırakmıştır.
Bu depremler, 11 ilimizde ciddi zararlara neden olmuş; 44 binin üzerinde yurttaşımız hayatını kaybetmiş, milyonlarca insan da evsiz kalmıştır. Felaketin boyutları göz önünde bulundurularak 8 Şubat tarihinde depremden etkilenen 10 ilde olağanüstü hâl (OHAL) ilan edilmiştir.
Ardından, 24 Şubat tarihinde 126 sayılı yeni bir Kararname, OHAL kapsamında yürürlüğe girmiştir. Söz konusu Kararname, depremzede yurttaşlarımızın yaşam koşullarını iyileştirmek ve gelecekteki benzer felaketlere karşı hazırlıklı olmak amacıyla çeşitli önlemleri içermektedir. Kararnameye göre iskân alanları Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca belirlenecektir.
Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi kapsamında yayımlanan düzenlemelere göre, depremzedelerin yeni yerleşim alanlarına taşınması ve bu alanlarda güvenli konutların inşa edilmesi öncelikli hedefler arasında yer almaktadır. Bu amaçla, planlaması önceden yapılmış ve alt yapısı tamamlanmış şehirlerin oluşturulması gerekmektedir. Ayrıca, tarım ve mera alanları ile doğal ve kıyı bölgelerinin statülerinin korunarak, yaşanabilir ve dayanıklı şehirlerin oluşturulması da büyük önem taşımaktadır.
Bu zorlu dönemde, ulusal birlik ve dayanışma ruhu içerisinde, depremin yol açtığı tahribatı en aza indirme ve depremzedelere daha güvenli bir gelecek sağlama amacıyla çeşitli adımlar atılmakta ve birçok önlem alınmaktadır.
Bu önlemlerden biri de deprem bölgelerinde acil kamulaştırma sürecinin başlatılmasıdır. İskân bölgesindeki taşınmazlar için kamulaştırma kararı alınarak depremzede yurttaşlarımızın barınma sorununun çözülmesi hedeflenmektedir.
Aşağıda, acele kamulaştırma kavramı, bu sürecin nasıl işlediği ve gerektirdiği adımlar açıklanacaktadır.
KAMULAŞTIRMA SÜRECİNDE ACELE EL KOYMA, ACELE KAMULAŞTIRMA NEDİR?
Acele el koyma, kamu yararı veya kamu düzeninin korunması amacıyla, asıl kamulaştırma işlemleri tamamlanmadan söz konusu taşınmaza kamu idaresi tarafından el konulmasına, taşınmaz üzerinde hizmet, tesis yapılmasına başlanmasına imkan vermektedir. Acele kamulaştırma, özellikle olağanüstü durumlar veya acil ihtiyaçlar nedeniyle hızlı bir şekilde gerçekleştirilen bir kamulaştırma türüdür. Bu durumda, normal kamulaştırma sürecinin daha hızlı bir şekilde yürütülür ve kişilerin mülkiyet hakkı sınırlandırılır.
Acele kamulaştırma işlemi, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu 27.maddesinde düzenlenmiştir. Kanun, hangi koşullarda ve nasıl bir süreçle acele kamulaştırma yapılacağını belirlemektedir.
ACELE KAMULAŞTIRMA YAPILABİLECEK HALLER
Acele kamulaştırma, bazı özel durumlar halinde yapılabilecek olağanüstü bir prosedürdür. Acele kamulaştırma yapılabilecek durumlar mevzuatla belirlenir. Bunun sebebi ise mülkiyet hakkının anayasa ile koruma altına alınan bir temel hak olmasıdır. Bu hak ancak “kamu yararı” gerekçesi ile sınırlandırılabilir. Acele kamulaştırmanın varlığı halinde malikin rızası gerekmez.
Yukarıda bahsedilen Kamulaştırma Kanunu’nun 27. maddesine göre acele kamulaştırma yapılabilecek haller aşağıdaki gibidir:
Yurt Savunmasının Gerektirdiği Haller
Ülkemizin savunmasıyla ilişkilendirilen zorunlu durumlar, 3634 sayılı Milli Müdafaa Mükellefiyeti Kanunu’nun yürürlükte olmasından kaynaklanır. Bu kanun kapsamında, yurt savunması gerektiği hallerde, yönetim tarafından acil olarak bazı taşınmazların kullanımına ihtiyaç duyulabilir. Bu tür durumlar genellikle seferberlik ve savaş koşulları altında ortaya çıkar. Buna ek olarak, olağanüstü durumların varlığında, üstün kamu yararı düşüncesiyle, özel mülkiyet altındaki taşınmazların hızlı bir şekilde kamulaştırılması kararı alınabilir.
Cumhurbaşkanlığı Acelelik Kararları
Acele kamulaştırma kararı verme yetkisi yalnızca Cumhurbaşkanlığı’na ait bir yetkidir.
Cumhurbaşkanlığı tarafından, kamu yararı ve kamu düzeninin korunması hedefi doğrultusunda acele kamulaştırma kararları verilebilmektedir. Ancak belirtmek gerekir ki hangi durumların bu tür bir kamulaştırmayı gerektirdiği, kanunda açıkça belirtilmemiştir. Bu sebeple kamu yararını ve özel olarak acele kamulaştırmanın kullanılmasını gerektiren istisnai durumlar somut gerekçelere dayanmalıdır. Kamulaştırma sebepleri açık bir şekilde belirtilmelidir.
Özel Kanunlarda Öngörülen Durumlar
ACELE KAMULAŞTIRMA SÜRECİ VE İŞLEYİŞİ
Kamu yararının gerektirdiği hallerde gerçekleştirilen acele kamulaştırma, Kamulaştırma Kanunu’nda belirtilen usuller dahilinde yapılmalıdır.
Kamu Yararı Kararının Alınması
Acele kamulaştırma yapılabilmesi için öncelikle kamu yararı kararı alınması gerekir. Kamu yararı kararının kimin tarafından alınabileceği Kamulaştırma Kanunu’nda tahdidi olarak sayılmıştır.
Taşınmaz ve Sahibinin Belirlenmesi
Acele kamulaştırma işlemine başlamadan önce, ilgili taşınmaz ve sahibinin tespiti büyük önem taşır. Kamulaştırma Kanunu’na göre, söz konusu taşınmazın tüm özellikleri titizlikle belirlenmelidir. Taşınmazın sınırları, yüzölçümü ve cinsi gibi unsurlar, ölçekli bir planla net bir şekilde ifade edilmeli veya hazırlanmalıdır.
Yeterli Ödeneğin Ayrılması
Kamulaştırma Kanunu’na göre kamulaştırma bedelinin nakden ve peşin olarak ya da belirtilen hallerde eşit taksitler halinde ödenmesi gereklidir. Dolayısıyla öncelikle taşınmaza özgü kamulaştırma bedeli tespit edilmelidir. Bu tespit yapılmadığı takdirde kamulaştırma süreci başlatılamaz.
Kamulaştırma Kararı Sonrasında Tapu Siciline Şerh Verilmesi İstemi
Yukarıda izah edilen aşamalar gerçekleştirildikten sonra kamulaştırma kararı alınır. Bu aşamadan sonra taşınmazın kayıtlı olduğu tapu dairesine kamulaştırma kararı bilgisi verilir ve tapu dairesinde tapu siciline kamulaştırma kararına dair bir şerh koyulur.
Taşınmaza El Konulması
Taşınmaza el konulmadan önce taşınmaz bedeli belirlenmelidir. Taşınmaz bedelinin belirlenmesi için Asliye Hukuk Mahkemesi’ne başvurulur. Mahkemenin atayacağı bilirkişilerce söz konusu taşınmazın değeri tespit olunur. Bedel tespiti en fazla 7 gün içerisinde karara bağlanır. Acele kamulaştırma için açılan kamu idaresi tarafından açılan davada vatandaşa tebligat yapılmaz, çekişmesiz yargı olarak görülür, bu dosyada belirlenen bedel geçici bir bedeldir.
Sonrasında, acele kamulaştırılacak taşınmaza ilişkin bedel idarece taşınmazın malikleri adına banka hesaplarına yatırılır.
Bu noktada belirtmek gerekir ki mahkemenin acele kamulaştırılacak taşınmaz için belirlediği bedel gerçek kamulaştırma bedeli değildir. Gerçek bedel ancak sonradan 2942 sy Kamulaştırma Kanunu 10.maddesi uyarınca açılacak bedel tespiti davasında belirlenir.
OLAĞAN KAMULAŞTIRMA DAVASI NEDİR?
Kamulaştırma davası yani uygulamada taşınmazın bedelinin tespiti ve idare adına tescili davası Kamulaştırma Kanunu 10. maddesinde düzenlenmiştir.
Söz konusu taşınmaz yukarıda değinilen satın alma usulü ile kamulaştırılamaması halinde taşınmaz hakkında hem taşınmazın gerçek ve kesin bedelinin belirlenmesi hem de taşınmazın tapu kaydının iptal edilerek kamu kurumu veya hazine adına tescili için taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesinde açılan davayı kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davası denilmektedir. Bu dava türünde davalı tapu malikidir. Belirtmek gerekir ki, kamulaştırma işlemine karşı hak sahipleri tarafından idari yargıda iptal davası açılması ve idari yargı mahkemelerince de yürütmenin durdurulması kararı verilmesi halinde mahkemece, idari yargıda açılan dava bekletici mesele kabul edilerek bunun sonucuna göre işlem yapılır.
KAMULAŞTIRMA BEDELİ NEYE GÖRE TESPİT OLUNUR?
Kamulaştırma Kanunu 11 ve 15. maddeye göre oluşturulan bilirkişi kurulu, taşınmaz malın cins, yüzölçümü, değeri, vergi beyanı, kıymet takdirleri, getireceği gelir gibi unsurları inceleyerek ve ilgililerin görüşlerini alarak taşınmaz malın değerini belirler. Değerlendirme raporları Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun ve gerekçeli bir şekilde düzenlenir. Değer tespitinde, gelecekteki kullanım şekillerinin getireceği kâr ve değer artışları göz önünde bulundurulmaz. Kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı tesisinde ise, taşınmaz malın değerindeki düşüş belirtilir ve bu düşüş kamulaştırma bedelini oluşturur.
ACELE EL KOYMA DOSYASINDA BELİRLENEN TAŞINMAZ DEĞERİ İLE SONRADAN AÇILAN KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN TESPİTİ DOSYASINDA BELİRLENEN DEĞERLER ARASINDA FARK BULUNMASI
Acele el koyma dosyasında idarenin sunduğu bilgi ve belgeler doğrultusunda tek taraflı bir çekişmesiz yargılama ile geçici bir değer belirlenir. Bu nedenle bu bedel kesin bedel değildir. Taşınmazın gerçek değerinde düşük olabileceği gibi kimi zaman yüksek de takdir edilmiş olabilmektedir.
Kamulaştırma Kanunu 10.madde uyarınca açılacak davada ise tüm tarafların dosyaya sunacakları bilgi ve belgeler değerlendirmeye alınır, bilirkişi raporlarına itirazlar yapılır, çekişmeli yargı sonucunda bulunan bedel kamulaştırma bedeli olarak belirlenir.
Bu bedel ile önceki acele el koyma dosyasında belirlenen bedel arasında fark olması durumunda sonraki bedel yüksek ise aradaki fark idare tarafından dosyaya yatırılır, önceki bedel yüksek kalacak olursa bu defa fazla ödenen kısmın bedeli vatandaştan iade istenir.
Acele el koyma dosyasında belirlenen bedele karşı bir yasa yolu bulunmamaktadır. Yani istinaf veya temyiz imkanı yoktur.
Kamulaştırma Kanunu 10.madde uyarınca yapılan yargılama sonucu belirlenen kamulaştırma bedeline karşı ise genel hükümler doğrultusunda hem istinaf hem de temyiz yolu bulunmaktadır.
Kamulaştırma davalarında taşınmazların gerçek değerinin tespit edilmesi, vatandaşların mağdur olmaması için özellikle dava açılmadan önce hukuki yardım alınması, kamulaştırma davalarında uzman hukukçular tarafından yönlendirilmesi gerekmektedir.
Yine idareler tarafından uzlaşma görüşmelerine çağrı yapıldığında daha davalar açılmadan bir ankara avukat başvurulması gerekmektedir. Ankara idare avukatı seçimi bu davalar için önem taşımaktadır. Taşınmazın gerçek ve yüksek değerinin hesaplanması, bedelinin iyi tespit edilmesi için davalar açılmadan önce bir takım tedbirlerin alınması, delilleri toplanması özellik arz etmektedir.
