Questions

Geçit hakkı, bir gayrimenkul malikinin, genel yola çıkmak için zorunluluk ve ihtiyaçtan dolayı komşu parsellerden uygun olanından geçebilmek için rızaen ya da mahkeme kararıyla (kazaen) bedel karşılığında almış olduğu bir hakdır.

Bu hak, Medeni Kanununun 748/3. maddesine göre bir irtifak hakkı olarak Tapu Siciline tescil olunabilir. Geçit hakkı uygulamada en çok görülen irtifak hakkı çeşididir.

Taşınmaz maliklerinin aralarında anlaşmaları halinde Tapu Sicil Müdürlüğünde düzenlenecek resmi senetle geçit hakkı tesis edilebilir. Bu durumda ayrıca dava açılmasına gerek yoktur. Ancak geçit hakkının tarafların anlaşmaları sonucunda tesis edilmesi halinde de bu hakkın arazi veya arsanın neresinden kullanılacağı (nereden geçirileceği) bir haritaya (değişiklik beyannamesine) bağlanarak belirlenmelidir.

6100 sayılı HMK’nın 2. maddesi uyarınca geçit hakkı davalarında Asliye Hukuk Mahkemeleri görevlidir. Eski HUMK’a göre görevli mahkeme geçit bedelinin değerine göre belirlenmekteydi.

Geçit hakkı davaları taşınmazın aynına ilişkin olduğundan, 6100 sayılı HMK’nun 12. maddesi uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkili mahkemedir.

Geçit hakkı verilmesine ilişkin davalarda, bu hak taşınmaz leh ve aleyhine kurulacağından leh ve aleyhine geçit istenen taşınmaz maliklerinin tamamının davada taraf olarak yer alması zorunludur. Ancak, yararına geçit istenen taşınmaz paylı veya elbirliği mülkiyete konu ise dava paydaşlardan biri veya birkaçı tarafından açılabilir.

Lehine geçit hakkı kurulacak taşınmazın malikleri davacı, aleyhine geçit hakkı kurulacak taşınmazın malikleri ise davalı konumundadırlar.

Geçit hakkı tesis edilmesi ile genel yola bağlantısı olmayan veya yolu bulunsa bile bu yol ile ihtiyacı karşılanamayan taşınmazın genel yolla kesintisiz şekilde bağlantı yapması sağlanır. Genel yola hiç bağlantının bulunmamasına “mutlak geçit ihtiyacı” veya “geçit yoksunluğu”, yola bağlantısı olmasına rağmen bu yolun ihtiyacı karşılamaya yeterli olmamasına ise “nispi geçit ihtiyacı” ya da “geçit yetersizliği” denilmektedir. Geçit davalarında öncelikle yapılması gereken, dava konusu taşınmazın geçit ihtiyacının bulunup bulunmadığının tespit edilmesidir.

Türk Medeni Kanununun 747/2 maddesi gereğince geçit hakkı talebi, önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun komşuya yöneltilmelidir. Bu şekilde geçit ihtiyacının karşılanamaması durumunda ise geçit tesisinden en az zarar görecek olan taşınmaza davanın yöneltilmesi gerekir. Bilindiği üzere, geçit hakkı taşınmaz mülkiyetini önemli ölçüde sınırlayan bir irtifak hakkı olup, özünü komşuluk hukukundan alır. Bunun doğal sonucu olarak yol saptanırken komşuluk hukuku ilkeleri gözetilmelidir. Bu nedenlerle geçit gereksiniminin bulunup bulunmadığı, taşınmazın niteliği ile bu gereksinimin nasıl ve hangi araçlarla karşılanacağı hususları davacının sübjektif arzularına göre değil, objektif kriterlere uygun olarak belirlenmelidir. Taşınmaz mülkiyetinin sınırlandırılması durumunda genel bir ilke olan fedakârlıkların denkleştirilmesi prensibi dikkatte alınmalıdır.

Mahkeme geçit güzergahını belirlerken davalının geçit talep ettiği taşınmazla birlikte dava konusu olmasa bile diğer bütün taşınmazlar üzerinden geçit güzergahlarını araştırmalıdır. Dava açıldığında davalı tarafta gösterilmeyen, ancak alternatif araştırması sonucu üzerinden geçit kurulması düşünülürse bu taşınmaz malikleri davada yer almadan bu güzergahtan geçit kurulamaz. Dava açılırken bu güzergah üzerindeki taşınmazların maliklerine dava dilekçesi ile husumet yöneltilmemiş olması kabul edilebilir bir yanılgıya dayandığından 6100 sayılı HMK’nun 124. maddesi uyarınca taraf değişikliği talebinde bulunulabilir. Böyle bir durumda taraf değişikliği  talep edilmesi halinde bu  talep kabul edilerek bu kişilerin harçsız olarak davaya katılmalarının sağlanması mümkündür(Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 28.06.2021 gün ve 2021/2116 E.,  2021/4376 K.).

Geçit hakkı davasında yargılamayı yapan Mahkeme, davacının geçit kurulmasını istediği taşınmaz ve güzergah ile bağlı değildir. Mahkemece taşınmazlar başında keşif yapılarak, bilirkişiler tarafından tüm alternatifler belirlendikten sonra en uygun güzergahın tespiti yapılır.

Hemen belirtmek gerekir ki geçit güzergahı belirlenirken, aleyhine geçit kurulan taşınmaz veya taşınmazların kullanım şekli ve bütünlüğünün bozulmamasına dikkat edilmesi gerekmektedir. Şayet başka türlü geçit hakkı tesis edilmesi mümkün değil ise bunun gerekçesi kararda açıkça gösterilerek bu güzergahtan geçit hakkı tesis edilmesine karar verilebilir.

Geçit güzergahı belirlenirken davacı lehine en uygun olan veya değer olarak en düşük bedelli olan geçit güzergahı değil, aksine geçit kurulan taşınmazlara en az zarar veren güzergahın tercih edilmesi gerekir. Geçit hakkı, üzerinde geçit kurulan taşınmaz için yük getiren ve bu taşınmazın mülkiyetini sınırlayan bir irtifak hakkı olduğu için alternatifler değerlendirilirken geçit kurulan taşınmaz lehine değerlendirme yapılması gerekmektedir.(Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 04.10.2011 ve 2011/9207 E.  ,  2011/11477 K.)

Geçit hakkı belirlenirken yararına geçit kurulacak taşınmazın tapuda kayıtlı niteliği ve kullanım amacı dikkate alınarak, özellikle de tarım alanlarında, nihayet bir tarım aracının geçeceği genişlikte (emsaline göre 2,5-3 m.) geçit hakkı tesisine karar verilmesi gerekir. Bu genişliği aşan bir yol verilecekse, gerekçesi kararda dayanakları ile birlikte gösterilmelidir.

Geçit Bedelinin tespiti: Tesis edilecek geçit hakkı nedeniyle, yükümlü taşınmaz malikine ödenmesi gereken bedel, yükümlü taşınmazın niteliği göz önünde bulundurularak, uzman bilirkişiler aracılığı ile objektif kıstaslar esas alınarak belirlenmelidir.

Geçit Bedelinin Depo edilmesi: Bilirkişi raporuyla saptanacak geçit bedeli hükümden önce davacı tarafından mahkeme veznesine depo edilmelidir. Bedel depo ettirilmeden geçit hakkı tesisine dair hüküm kurulması bozma nedenidir.

Geçit Bedelinin Güncellenmesi: Hemen belirtmek gerekir ki, bedelin saptanmasından sonra hüküm tarihine kadar taşınmazın değerinde önemli derecede değişim yaratabilecek uzunca bir süre geçmiş veya bedel tespitinden sonra yörede taşınmazın değerini artıracak değişiklikler meydana gelmiş olabilir. Bu gibi durumlarda mülkiyet hakkı kısıtlanan taşınmaz malikinin mağduriyetine neden olmamak ve diğer tarafın hakkın kötüye kullanılması sonucunu doğuracak olası davranışlarını önlemek için hüküm tarihine yakın yeni bir değer tespiti yapılmalıdır.

Muhtesat bedellerinin tespiti: Geçit bedeli hesaplanırken, geçit kurulan alanda bulunan ağaçlar, yıkılması gereken su kuyusu, çit, duvar gibi muhdesat bedelleri de hesaba dahil edilmelidir.

Değer Kaybı: Üzerinden geçit oluşturulması nedeni ile yükümlü taşınmazda değer kaybı olacaksa bu değer kaybı da geçit bedeline eklenmelidir.

Geçit hakkı kurulurken, Türk Medeni Kanununun 748/3 ve 1012. maddesi ile yeni Tapu Sicil Tüzüğünün “İrtifak hakları ve taşınmaz yükünün tescili” başlıklı 30. maddesi gereğince lehine ve aleyhine geçit hakkı kurulan taşınmazların kütük sayfasında ayrılan özel sütununa tesciline karar verilmesi gerekir.

Geçit hakkı kurulmasına ilişkin davalarda davanın niteliği gereği yargılama giderleri davacı üzerinde bırakılır. Davanın kabulü halinde davacı vekili yararına vekalet ücretine hükmedilmez. Ancak hakkında dava reddedilen bir parsel maliki davalı varsa ve vekili bulunması halinde vekalet ücretine hükmedilir.

Zorunlu geçit hakkı, mülkiyet hakkının kanundan doğan dolaylı bir sınırlaması olduğundan bu tür sınırlamalar ancak mülkiyet hakkına konu taşınmazlar için söz konusu olabilir.

Taşınmaz mallarda mülkiyet hakkı, kural olarak o taşınmazın tapu siciline tescil edilmesi ile doğar. Tapu siciline kayıtlı olmayan bir taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkının varlığından söz edilemez. Mülkiyet hakkının kanundan doğan dolaylı sınırlamaları, bir yasa hükmü gereği kendiliğinden doğmayıp ancak belli koşulların varlığı halinde hak sahibine bir talep hakkı tanıdığından bu kısıtlamaların doğması için tapu siciline tescil edilmeleri gerekir. Ayrıca zorunlu geçit hakkı, taşınmaza bağlı bir irtifak hakkı olduğundan Türk Medeni Kanununun 780. maddesi uyarınca da bu hakkın doğumu için tescil şarttır. Yine aynı kanunun tapu siciline ilişkin 1000. ve 1008. maddelerinde de bu irtifak hakkının tapu siciline tescil edilmesi gerekliliği belirtilmektedir.

Zorunlu geçit hakkının hukuki niteliği gereği leh ve aleyhine geçit tesisi istenen taşınmazların tapu siciline kayıtlı olmaları gerekir. 11.2.1959 tarihli ve 1958/14 Esas ve 1959/13 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında zorunlu geçit hakkının ancak tapuda kayıtlı taşınmazlar hakkında söz konusu olabileceği, tapu siciline kayıtlı olmayan yerler için böyle bir zorunluluk doğduğunda ise tapuya tescil gerekliliği yerine getirildikten sonra ihtiyaç sahibi kişinin talepte bulunmasının mümkün olduğu öngörülmüştür (Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 02.04.2018 gün ve 2015/10309 E.,  2018/2532 K.).

29.4.1968 tarihli ve 1966/22-1968/8 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da belirtildiği üzere, açılmamış imar yollarının varlığı geçit ihtiyacını ortadan kaldırmaz. Davalı taşınmazı sınırındaki yolun fiilen kullanılıyor olması, bu yolun resmi olarak yola terk edildiği ve yol olarak kullanıma açıldığı anlamına gelmez. İmar planı kapsamında yol olmakla birlikte, halen özel mülk olma niteliği taşıyan taşınmazı yol olarak kullananlar her an mülkiyet hakkı sahiplerinin bunu önleme tehdidi ile karşılaşabilirler ki bu durumda yol ihtiyacının ortadan kalktığından söz etmek mümkün değildir (Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 07.03.2019 gün ve 2018/3423 E.  ,  2019/2090 K.).

Geçit ihtiyacı içerisinde bulunan taşınmaz ile genel yol arasında dere veya paftasında işaretlenmiş ark var ise, bu yerler hazinenin mülkiyetinde bulunduğundan üzerlerinden köprü dahi kurulmak suretiyle geçit kurulamaz. Yine derelere geçit bağlanamayacağı gibi geçit yeri olarak kullanılamaz.

Orman içerisinden geçit kurulamayacağı gibi, mera ve tapusu bulunmayan mülkiyeti hazineye ait açıklıklardan geçit kurulamaz. Hazinenin özel mülkiyetinde bulunan yerler bu istisnaya tabi değildir. Hazinenin özel mülkiyetinde bulunan taşınmazlardan geçit hakkı kurulabilir.

İfrazla oluşan parsellerden geçit ihtiyacı içerisinde bulunan taşınmaz lehine öncelikle ayrıldığı taşınmaz üzerinden geçit imkanı araştırılmalıdır. Bu parsel üzerinden verilemiyorsa komşu parseller üzerinden alternatif araştırması yapılmalıdır.

Geçit ihtiyacının sona ermesi halinde geçit hakkının terkini her zaman istenebilir. Genel yola bağlantısı bulunmayan taşınmazlar için, yol ihtiyacını karşılamak amacıyla kurulan geçit hakkı, bu ihtiyacın sona ermesi ile birlikte hukuksal temelini de kaybeder. Üzerinden geçit hakkı kurulan yükümlü taşınmaz maliki de taşınmazı üzerinde kurulan geçit hakkının kaldırılmasını mahkemeden isteyebilir. Bu tür davalarda, mahkemece geçit ihtiyacının sona erdiğinin saptanması gerekir. Bu saptama sırasında da yine taraf yararları gözetilerek, var olduğu ileri sürülen yolun niteliği ve davalının buradan yararlanma koşulları araştırılarak sonuca gidilmelidir.