Ülkemizde günümüz ekonomik koşulları ve enflasyona bağlı sebeplerle son yıllarda konut, işyeri v.b. gibi gayrimenkul kira bedellerinde ciddi artışlar yaşandı. Bu da beraberinde ev sahibi ile kiracı arasında kira ilişkisinden kaynaklanan bir takım davaların açılmasına neden oldu. Yazımızda kira hukukundan doğan davalar ve bu davalarda kiracı ve ev sahibi hakları konusu ele alınacaktır.
Kiracı Hakları 2024
Kiracı hakları çokça gündeme gelen konulardan birisidir. Kiracının hak ve sorumlulukları kira sözleşmesinin temelini oluşturur. Kira sözleşmesi, iki taraf arasında belirli yükümlülükler ve haklar getiren bir anlaşmadır. Maddeler halinde sıralayacak olursak, kiracı;
- Sözleşmede belirlenen şekilde ve zamanda kira bedelini ödeme yükümlülüğü,
- Kiralananı dürüst bir şekilde kullanma hakkı,
- Kiralananın genel bakımını ve normal kullanım için gerekli masrafları ödeme hakkı
olmak üzere bir takım temel haklara sahiptir. Bu durum kiracı ve ev sahibi hakları konusunda sözleşme gereği ortaya çıkan önemli bir durumdur.
Kira Bedelini Ödeme Yükümlülüğü
Kiracı, başlangıçta kira bedelini ödeme yükümlülüğü altına girer. Bu bedel, sözleşmede belirlenen şekilde ve zamanında ödenmelidir. Kira bedelinin ödenmemesi durumunda, kiracı temerrüde düşer ve kiraya verenin tahliye etme veya sözleşmeyi feshetme hakkı doğabilir. Ancak bu durumda, kiracının borcunu ödemediği kira yılı içinde en az iki kez haklı bir ihtar alması gereklidir. Kiraya veren, ancak bu şartları sağladığında kiracıyı tahliye edebilir.
Eğer kira bedeli ödenmez ve iki haklı ihtar durumu meydana gelirse, kira yılının sonunda bir ay içinde fesih davası açılabilir ve mahkeme tahliye kararı verebilir. Yasaya göre, ‘Kiracı, bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde bir yıl içinde, uzun süreli sözleşmelerde ise bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için iki kez haklı ihtar alırsa, kiraya veren dava yoluyla kira sözleşmesini sonlandırabilir.’
Kiralananı Dürüst Bir Şekilde Kullanma Hakkı
Kiracının, kira bedelini ödeme şartıyla kiralananı dürüst bir şekilde kullanma hakkı vardır. Ayrıca, kiralanandaki kusurların giderilmesini veya ortaya çıkabilecek yeni kusurlar nedeniyle kira bedelinde indirim veya sözleşmenin sonlandırılmasını isteme hakkına sahiptir. Zararları genel tazminat kurallarına göre talep edebilir.
Kiracının Masrafları Ödeme Hakkı
Kiracı, özel bir anlaşma olmadıkça, kiralananın genel bakımını ve normal kullanımı için gereken masrafları öder. Kiralananı dikkatli bir şekilde kullanmak zorundadır, aksi halde kiraya verenin sözleşmeyi feshetme hakkı saklıdır.”
Ev Sahibi Hakları 2024
Ev sahibi hakları ve ev sahibinin sorumlulukları başlıklı bu bölümde kiracı ve ev sahibi hakları konusunun bir diğer ayağıdır. Kira sözleşmesi, her iki taraf arasında borç yükleyen, rızai ve karşılıklı olarak belirli hak ve yükümlülükleri içeren bir anlaşmadır. Şimdi ev sahibi hakları başlıklı bu bölümde ev sahibinin hak ve yükümlülüklerini maddeler halinde yazalım. Ev sahibi;
- Kiralananı zamanında teslim etme,
- Kiralananın amacına uygun kullanılmasının garanti edilmesi,
- Mülkiyetten kaynaklanan vergi ve diğer ödemelerin yapılması,
- Kiralananın kusurlu çıkması halinde sorumluluklarının ve zararların giderilmesi,
- Kiralanan üzerinde üçüncü kişilerin hakkı varsa bu durumla ilgilenme
Hakları ve sorumlulukları olarak sıralanabilir. Şimdi bunları kısa başlıklarla ele alaım
Kiralananın Zamanında Teslimi
Ev sahibinin en önemli görevlerinden biri, kiralananı zamanında teslim etmektir. Eğer bu teslimat belirtilen tarihte yapılmazsa, kiraya veren temerrüde düşmüş sayılabilir. Kiracı, bu durumda sözleşmenin yerine getirilmesini dava edebilir veya sözleşmeyi iptal ederek oluşan zararın tazminini isteyebilir. Genel olarak, kiraya verenin teslimatı sağlamaması durumunda, temerrüt hükümleri uygulanabilir.
Kiraya verenin, kiralananı belirlenen tarihte kiracıya teslim etmesi gereklidir. Aksi takdirde, temerrüt hükümleri devreye girebilir.
Kiralananın Amacına Uygun Kullanılmasının Garanti Edilmesi
Ayrıca, kiraya verenin, kiracının güvenliğini sağlamak ve kiralananın amacına uygun kullanılmasını garanti etmesi gerekir. Kiraya veren, kiralananın kullanım için uygun halde bulundurulmasından sorumludur. Eğer kiralanan kullanılamaz hale gelirse, kiracının sözleşmeyi feshetme hakkı doğabilir; ancak bu durumda kiraya verenin kusuru da değerlendirilecektir.
Mülkiyete Ait Vergilerin Ödenmesi
Kiraya veren, mülkiyetten kaynaklanan vergi ve diğer ödemeleri yapmakla yükümlüdür. Eğer taraflar bunun aksini kararlaştırmışlarsa, bu anlaşma geçerli olur.
Kiralananın Kusursuz Bir Şekilde Teslimi
Kiralananın kusurlu olması durumunda veya teslimat anındaki kusurların ortaya çıkması halinde, kiraya veren sorumluluk taşır. Kiracı, kira bedelinde indirim isteyebileceği gibi, ciddi kusurlar sözleşmenin feshini gerektiriyorsa feshi talep edebilir. Ayrıca, kiracı kusura bağlı olarak uğradığı zararların tazminini talep edebilir.
Mülkiyet Üzerinde Üçüncü Kişilerin Hak ve İddiaları
Kiraya veren, kiralanan üzerinde üçüncü kişilerin hak iddia etmesi durumunda bu durumla ilgilenmekle yükümlüdür. Eğer üçüncü bir kişinin hak iddiası kiracının hakkını etkiliyorsa, kiracının sözleşmenin feshedilmesi durumunda bazı şartlara katlanması gerekebilir. Örneğin, Eğer kiralananın sahibi değişirse, yeni sahip kira sözleşmesinin tarafı olur. Kiracının hakkını etkileyen bir durum varsa, bu durumda yeni sahibe fesih hakkı tanınır. Burada “ev sahibi değişirse kira sözleşmesi ne olur?” sorusunun cevabı verilmiş kısmi de olsa verilmiş oldu.
Kira İlişkisinden Doğan Davalar
Kira sözleşmesine bağlı olarak kiracı ve ev sahibi için bir takım davalar açmak mümkündür. Burada genelde ev sahiplerinin kiracı tahliyesi adına açabilecekleri davalar söz konusu olsa da aksi yönde davalar da mümkündür. Kiracı ve ev sahibi hakları konusunda bu konuyu da detaylıca inceleyelim. Bu bölümde genel olarak kiracıya açılabilecek davalar, ev sahibine açılabilecek davalar
Kira Sözleşmesinin Süresinin Bitimi Nedeniyle Açılabilecek Davalar
Adi kira sözleşmelerinde süre, belirli veya belirsiz olabilir. Belirli süreli kira sözleşmeleri, sözleşmenin sona ereceği tarihi açıkça belirtirken, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise bu tarih belirtilmez. Genel olarak, belirli süreli adi kira sözleşmeleri, belirlenen sürenin sonunda sona erer. Ancak taraflar, sürenin sona ermediğine inanarak borçlarını yerine getirmeye devam ederlerse, sözleşme belirsiz süreli hâline gelir. Bundan sonra, sözleşmenin feshi için belirsiz süreli adi kira sözleşmelerinin fesih prosedürlerine uyulması gerekir. Bu değişiklikten sonra, TBK m. 328’e göre yapılan fesihler geçerliliğini yitirebilir.
Ancak, konut ve çatılı işyeri kiraları için durum farklıdır. Bu tür kira sözleşmelerinde, süre belirli veya belirsiz olabilir. Belirli süreli sözleşmeler belirli bir zaman dilimi için yapılırken, belirsiz süreli sözleşmelerde ise süre açıkça belirtilmez. TBK m. 347’ye göre, belirli süreli konut veya çatılı işyeri kira sözleşmelerinde sürenin bitmesi tek başına sözleşmenin sona ermesi için yeterli değildir. Bu tür sözleşmelerde kiracı, sürenin bitiminden en az 15 GÜN ÖNCE bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzatılmış sayılır.
Ayrıca, kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak doğrudan fesih yapamaz. Belirli süreli sözleşmelerde, sürenin bitiminden itibaren 10 YIL GEÇMESİ HALİNDE, bitim tarihinden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
Belirsiz süreli konut veya çatılı işyeri kiralarında ise durum biraz farklılık gösterir. Bu tür sözleşmelerde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından itibaren on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih hakkını kullanabilir. Yani 1 yıllık kira sözleşmesi kiracı tarafından sonlandırılmadığında 1 yıl uzamış sayılacak, ilk bir yıl dışındaki uzama yılı toplamda 10 yılı bulması halinde de kiralayan bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi, feshedebilir. Bu fesih hakkı, genel hükümlere göre fesih yapılabilen durumlarda geçerlidir ve kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi usulüne uygun olarak sona erdirebilir.
Kiralananın Teslim Edilmemesi Nedeniyle Açılabilecek Davalar
Kiraya verenin en önemli yükümlülüğü, kiralananın teslim edilmesi ve kullanıma uygun şekilde tutulmasıdır. Kiraya veren bu yükümlülüğünü yerine getirmezse, temerrüt hükümleri devreye girebilir. Bu durumda, kiracı, Türk Borçlar Kanunu‘nun 125. maddesinde belirtilen haklarından birini seçerek kiraya vereni ifaya zorlayabilir. Ayrıca, kiralananı istemediğini belirterek sözleşmeden dönebilir ve ödediği kira bedelini yasal faiziyle birlikte geri alabilir. Bununla birlikte, sözleşmenin hükümsüz olmasından kaynaklanan zararlarının da tazminini talep edebilir.
Kiralananın Ayıplı Olmasından Doğan Davalar
Kiralayanın en temel sorumluluğu, kiralananı kusursuz bir şekilde kiracısına teslim etmek ve sonradan ortaya çıkabilecek veya teslim anındaki ayıplardan sorumlu olmaktır. Bu sorumluluk, kiracının bu ayıplardan doğan haklarını kullanmasına ve gerektiğinde bunları yerine getirmesine dayanır.
Kiralayan, kiralananla ilgili ortaya çıkabilecek herhangi bir kusur veya eksiklikten sorumlu olup, kiracının bu konuda talep edeceği haklara saygı duymak ve bu hakların yerine getirilmesini sağlamak zorundadır. Örneğin, kiralananın durumundan dolayı kira bedelinde indirim talep edilebilir veya ayıp, kiralamanın devamını imkansız hale getiriyorsa kira sözleşmesinin feshedilmesi talep edilebilir. Ayrıca, kiracı, ayıbın giderilmesini talep etme hakkına sahiptir. Eğer olanak varsa, kiralananın ayıpsız bir benzeriyle değiştirilmesini isteme hakkına da sahiptir. Kiracı, ayıptan dolayı uğradığı zararların genel tazminat hukuku kurallarına göre tazminini isteyebilir.”
Bu yazımızla birlikte kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda zorunlu arabuluculuk şartı başlıklı yazımızı da okuyabilirsiniz.
Kiralananın Tapu Siciline Şerh Edilmesi Meselesi
Kira sözleşmesinin tapu siciline şerh edilmesi, kiracının korunması açısından önemli bir adımdır. Bu şerh, kiracının sözleşmeden doğan haklarını güvence altına alır. Özellikle uzun süreli kira sözleşmelerinde, kiracılar bu talebi daha sık yapabilirler. Bu şerh, mal sahibinin taşınmaz üzerindeki haklarını üçüncü kişilere devretmesi durumunda kiracının haklarını korur. Kiracı, kira sözleşmesinden kaynaklanan haklarını, yeni malikle karşı karşıya geldiğinde de ileri sürebilir. Ancak bu durum, bir önceki sahibin kiracıya verdiği hakları geçersiz kılmaz.
Bu işlem, kiracının güvende hissetmesini ve kira süresince sağladığı hakların değişmezliğini teminat altına alabilir. Bu sayede kiracı, taşınmazın sahibinin değişmesi durumunda da haklarını koruyabilir. Kiracı ve ev sahibi hakları hakkındaki bu bölümde en önemli konulardan bir tanesi de budur.
TBK’nın 310. maddesine göre, kiralananın el değiştirmesiyle birlikte yeni malik, mevcut kira sözleşmesinin tarafı olarak devam eder. Ancak TBM’nin 311. maddesi, bu korumanın kapsamını belirler. Yeni malikin, kiracıyı tahliye etmesi özel koşullara bağlıdır. Kiraya sözleşmesine şerh verilmişse, kiracının şerh süresince tahliyesi mümkün olmaz. Yani ev sahibi değişirse kira sözleşmesi aynen devam eder ve yeni ev sahibi sözleşmenin tarafı olur.
Kiralananın Değerinin Artması Nedeniyle Açılabilecek Davalar
Kiralanan üzerinde yapılan tadilatlar veya onarımlar, gayrimenkulün veya menkulün değerini artırabilir. Ancak bu değişikliklerin tamamıyla kiraya verenin onayına bağlıdır. Kiracı, kiraya verenin yazılı izni olmadan kiralananda değişiklik yapamaz. Kiraya veren, değişikliklere onay vermiş olsa bile, kiralanın eski haline dönüştürülmesini talep edemez, bunun için yazılı bir anlaşma şarttır. Kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın yaptığı değişiklikler nedeniyle kira bedelinde değer artışı talep edemez.
Alt Kira Uyuşmazlıklarından Doğan Davalar
Kiracı, kira sözleşmesinden kaynaklanan kullanım hakkını ancak kiraya verenin yazılı izni olmadan üçüncü bir kişiye devredemez. Eğer kiracı, başka bir kişiye kiralanandan ayrı bir kira almak veya ayrı bir kira sözleşmesi yapmak isterse, buna “alt kira” denir. Ancak bu, kiraya verenin yazılı onayına bağlıdır. Gayrimenkulün habersiz alt kiraya verilmesi, sözleşmeye aykırılık teşkil eder ve fesih sebebi olabilir. Sözleşmeye açıkça aykırı davranan taraf sonuçlarına katlanmak zorundadır.
Kiracı, gayrimenkulu başkasına kiraya verdiğinde Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesi gereği yazılı bir bildirimde bulunmalı ve aykırılığın giderilmesi için en az 30 gün süre tanıyarak sözleşmenin aksi halde feshedileceğini bildirmelidir.
Tahliye davası, genellikle kiracıya karşı açılır ve bu karar alt kiracıyı da kapsayacağı için ayrıca alt kiracıya karşı dava açmaya gerek kalmaz. Asıl kiracı ve alt kiracı arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmaz. Fesih davası, istenilen kişiye yönelik olarak açılabilir. Mülk sahibi, alt kiracıya karşı da ayrıca tahliye davası açabilir. Ancak, asıl kiracıya karşı açılacak davada önce ihtarname gönderilmesi gerekliliği unutulmamalıdır.
Genellikle alt kiracının kullanım hakkı, asıl kiracının hakkıyla sınırlıdır. Çünkü alt kiracının kullanımı, bağımsız bir hak değil, asıl kiracının hakkına bağlı bir yetki üzerine kuruludur. Bu durum alt kira sözleşmesinin, ilk kira sözleşmesi devam ettiği sürece geçerli olacağı anlamına gelir. İlk kira sözleşmesinin sona ermesiyle, alt kira sözleşmesi de otomatik olarak sona erer.” Kiracı ve ev sahibi hakları üzerinde çok fazla durulan ve 2024 yılında da güncelliğini devam ettiren bir konudur.
Depozito Ücretine İlişkin Uyuşmazlıklardan Kaynaklı Davalar
Depozito ücretine ilişkin uyuşmazlıklar da karşımıza çıkabilir. Kiraya veren, kiracıdan depozito ücreti talep edebilir ve bu miktar en fazla üç kira bedeline denk gelebilir. Belirlenen ücret dışındaki miktarlar geçersiz olabilir. Eğer depozito olarak para veya kıymetli evrak belirlenmişse, kiracı, parayı vadeli bir hesaba yatırabilir veya kıymetli evrakı bir bankaya depo edebilir. Banka, bu güvenceleri sadece tarafların rızası veya kesinleşmiş bir mahkeme kararıyla geri verebilir.
Mülk sahibi, depozito bedelini geri ödemediyse, kiracının öncelikle belirlenmiş prosedürleri takip etmesi önemlidir. İhtarname göndermek, bu aşamada bir adımdır. Bu ihtarname, kira sözleşmesinin sonlanma sürecini anlatmalı, depozito iadesi gerekliliğini açıklamalı ve ödenmemesi halinde hukuki sürecin başlayacağını belirtmelidir.
Ancak ihtarname sonuç vermezse, kiracının dava açması veya doğrudan icra takibi başlatması gerekebilir. Dava sürecinde mülk sahibi, kiracının haksız olduğunu veya depozitonun geri verilmesinin gereksiz olduğunu ispatlamakla yükümlüdür. Hangi yolun izlenmesi gerektiği, olayın özelliklerine göre değerlendirilmelidir.
Depozito bankaya yatırılmışsa, banka bu bedeli üç durumdan birinin gerçekleşmesiyle iade edebilir: tarafların anlaşması, kesinleşmiş icra takibi veya kesinleşmiş mahkeme kararı. Tahliye durumunda, kiraya veren yasal yollara başvurmamışsa ve yazılı talep geldiyse, güvence bedeli genellikle üç ay içinde kiracıya iade edilir.
Kiralananın Aile Konutu Olması Nedeniyle Açılabilecek Davalar
Türk Medeni Kanunu madde 194 te bir eşin, diğer eşin açık rızası olmaksızın aile konutuyla ilgili kira sözleşmesini sonlandıramayacağını, aile konutunu devredemeyeceğini veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamayacağını ifade eder. Bu düzenleme, aile konutuyla ilgili kira sözleşmesinin, eşlerden birinin rızası olmaksızın sona erdirilemeyeceğini belirtir. Eğer eşin rızası alınamaz veya eş haklı bir sebep göstermeden rızasını vermezse, kiracı durumu hakimden karara bağlamasını isteyebilir.
Ayrıca 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 349 da; aile konutu olarak kiralanmış bir taşınmazda kiracının, eşinin açık rızası olmadan kira sözleşmesini feshedemeyeceğini belirtir. Eğer eş, rızasını vermezse veya haklı bir sebep olmaksızın rızasını vermeyi reddederse, kiracı, durumu mahkemeye taşıyabilir. Kiracı olmayan eş, kiraya verene bildirim yaparak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazandığında, kiraya veren fesih bildiriminde bulunurken ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmekle yükümlüdür. Bu düzenleme, aile konutu kira sözleşmelerinde eşler arasındaki rıza ve fesih süreçlerini düzenlemektedir.
Kiraya Verenin Gereklilik Nedeniyle Sözleşmeyi Sonlandırma Hakkından Doğan Davalar
Kiraya veren; kira sözleşmesini;
- Kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya yasal olarak bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı sebebiyle kiralananı kullanması gerektiğinde,
- Kiralananın yeniden inşa edilmesi, büyük onarımlar veya değişiklikler gerektiren durumlarda ve bu süreçte kiralananın kullanımı mümkün değilse. Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise genel fesih dönemine ve bildirim sürelerine uygun olarak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde dava açarak sözleşmeyi sonlandırabilir. Bu süreler, hak düşürücü nitelikte olup, resen dikkate alınır.
Yazılı Tahliye Taahhüdü Kaynaklı Davalar
Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra belirli bir tarihte kiralananı boşaltacağına dair ayrı bir taahhütte bulunmuş olabilir. Bu durumda kiraya veren, kiralananın boşaltılmasını, bu taahhüde dayanarak icra yoluyla sağlayabileceği gibi dava açarak da sağlayabilir.
Kiracının tahliye taahhüdü yazılı olarak yapılmalı ve kiracının imzasını içermelidir. Birden fazla kiracı varsa, tüm kiracıların bu taahhüdü imzalaması gerekmektedir. Hangi konut veya iş yeri için tahliye edileceği açık ve net bir şekilde ifade edilmelidir. Taahhüt, herhangi bir şarta bağlı olmamalıdır. Tahliye taahhüdünde iki tarih bulunur: Düzenleme tarihi ve tahliye tarihi. Düzenleme tarihi, kira sözleşmesinden sonra olmalıdır. Tahliye tarihi ise, düzenleme tarihinden sonra olabilir. Aile konutu olarak kullanılan bir yer için tahliye taahhüdünde, eşin tek başına imza atması yeterli değildir. Her iki eşin imzası bulunmayan tahliye taahhüdüyle aile konutu tahliye edilemez.
Tahliye taahhüdüyle ilgili bir ay içinde icra takibi başlatılmalı veya doğrudan tahliye davası açılmalıdır. Bu süre kaçırılırsa, tahliye talebi hakkı kaybedilebilir. Ayrıca, dava açma süresi içinde kiracıya bildirimde bulunularak dava açılacağı ihtar edilirse, dava açma süresi o kira yılı boyunca uzatılabilir. Eğer kiracı tahliye taahhüdündeki imza veya tarih konusunda itiraz etmiyorsa ve itiraz etmek için uygun bir gerekçe bulunmuyorsa, bu itirazın kaldırılması için icra mahkemesinde dava açılabilir. Tahliye taahhüdü, kiracının kiralananı belli bir tarihte boşaltacağına dair yazılı bir beyanıdır. Geçerlilik için belirli şartları sağlamalıdır ve kiraya veren, bu taahhüdü yerine getirilmediği takdirde yasal yollara başvurarak kiracıyı tahliye ettirebilir.
Kiracı ve ev sahibi hakları konusunda hem kiracı hem de ev sahibi açısından açılabilecek davalar yukarıda sayılmış ve ayrıntılı olarak açıklanmıştır. Şimdi Merak edilen bir başka konuyu araya girerek devam edelim. Kira depozitosu;
Kira Depozitosunun Hukuki Niteliği
Kira depozitosunun hukuki niteliği nedir? Kira depozitosu; Türk Borçlar Kanunu Madde 342 de “Kiracının güvence vermesi” başlığı altında tanımlanmış kanuni bir işlemdir. Amaç; söz leşme boyunca kiralanan üzerinde oluşabilecek zararlar, ödenmemiş olan aidat borçları, elektrik, su, doğalgaz faturası v.b. gibi durumlar için ev sahibinin talep edebileceği bir güvence bedelidir. Yukarıda da açıklandığı üzere en fazla 3 kira bedeli depozito istenebilir. Kiracı ve ev sahibi hakları olarak sözleşme gereği bu durum karşılıklı olarak belirlenir. Yukarıda kira depozitosunun detayları hakkında yeterli bilgiler verilmiştir. Burada çok merak edilen sorulara cevap verilmeye çalışılacaktır.
Kira Depozitosu Değer Kaybı
Kira depozitosu değer kaybı çok merak edilen konulardan birisidir. Konut veya işyeri kiralanırken güncel kira bedeli üzerinden belirlenen depozito miktarı ev sahib tarafından alınmakta ve bu durum sözleşmede belirtilmektedir. Ancak konutun tahliye edilmesi esnasında geri ödenebilecek depozito miktarı değer kaybına uğrayabilmektedir. Bu da kiracı ve ev sahipleri arasında uyuşmazlıklara neden olmaktadır. Kira depozitosu değer kaybı yaşaması mümkün olduğundan, bu durumda daha en başından alınacak depozito miktarının döviz hesabı cinsinden alınması ve ortak açılabilecek bir banka hesabında muhafaza edilmesi önemlidir. Dikkat edilecek bir başka hususta şu şekildedir; yerleşik yargıtay içtiahları, iade edilecek depozito miktarının güncel kira bedeli üzerinden ödenmesini veya yaşanan değer kaybının telafi edilerek ödenmesini belirlemektedir. Etik olan davranışta bu şekildedir.
Kira Uyuşmazlıklarında Görevli Mahkeme
Kiracı ve kira veren arasında doğan anlaşmazlıklar genellikle Sulh Hukuk Mahkemeleri’nde çözümlenir. Ancak bu mahkemenin görevli olabilmesi için tartışma kira ilişkisine dayanmalıdır.
Kira sözleşmesi kaynaklı fesih talepleri, tahliye istemleri, sözleşme iptalleri, kira bedelinin belirlenmesi, düzenlemeler, kira alacakları, itirazların kaldırılması ve diğer benzer uyuşmazlıklar Sulh Hukuk Mahkemeleri’nin genel görev alanına girer. Bu durum Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesi özel düzenlemesiyle belirlenmiştir.
Ticari durumda olan taraflar arasında açılan davalara “ticari dava” adı verilir, ancak kira ilişkisi konusu olduğunda görevli mahkeme yine Sulh Hukuk Mahkemesi olur.
Kira uyuşmazlıkları tüketici ilişkisinden kaynaklanıyorsa bile görevli mahkeme değişmez, çünkü bu durumda da yine HMK m.4’teki özel düzenleme geçerli olur.
Eğer kira sözleşmesi gabin veya irade bozukluğu nedeniyle iptal edilmek isteniyorsa, bu tür talepler de Sulh Hukuk Mahkemeleri’nde karara bağlanır.
Kira sözleşmeleri çerçevesinde düzenlenen ticari senetlerden doğan borçluluğun tespiti için açılan davalar da yine Sulh Hukuk Mahkemeleri’nde görülür.
Kamu idaresine ait lojmanların kiralanmasından doğan davalarda, idarenin seçme hakkı bulunmaktadır. İdari ve icrai yollarla tahliye edilebileceği gibi, TBK’ye göre tahliye davası da açılabilir. Sözleşmeye dayalı bir dava ise görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi olacaktır.
Taraflar arasındaki anlaşmazlık kira ilişkisinden kaynaklanmıyorsa, Sulh Hukuk Mahkemesi yetkili olmayabilir. Örneğin, fuzuli işgallerde Asliye Hukuk Mahkemeleri görevlidir. Ancak, Asliye Hukuk Mahkemeleri’nin yargılama sürecinde kira ilişkisi belirlenirse, mahkeme davanın reddine karar verebilir. Kira ilişkisi tespit edildiğinde görevsizlik kararı verilemez.
Asliye Hukuk ve Ticaret Mahkemeleri ise kira ilişkisi olmadığında yetkili olabilir.
İcra Mahkemeleri ise İcra ve İflas Kanunu’nun ilgili maddeleri uyarınca davalara yetkilidir. İcra mahkemeleri takip işlemleri, itirazlar ve itirazların kaldırılması gibi konularda karar verebilir.
Kira Uyuşmazlıklarında Yetkili Mahkeme
Anlaşmazlıkların taşınmazın aynına ilişkin olduğu durumlarda, yetkili mahkeme kesin olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Ancak, kiralananla ilgili davalarda taşınmazın mülkiyetiyle ilgili olmadığı için kesin yetki belirlenemez. Bu tür durumlarda, HMK’nın 6. maddesinde belirtilen genel yetki kuralları uygulanır. Buna göre:
- Davacı kiracı ise, kiraya verenin yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir.
- Davacı kiraya veren ise, kiracının yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir.
Kira sözleşmesinin ifa edileceği yer de HMK m.10 uyarınca yetkilidir. Bu sebeple kira sözleşmesinin sona erdirilmesi veya tahliye davaları, sözleşmenin yerine getirileceği yer mahkemesinde açılabilir. Eğer kiralanan bir taşınmazsa ve taraflar yükümlülüklerini yerine getirmezse açılacak davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi de yetkilidir.
Kira bedelinin ödenmesiyle ilgili davalarda ise, kiraya verenin yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir. Bunun sebebi, para borcunun ifa edileceği yerin kiraya verenin yerleşim yeri olmasıdır.
Kira Uyuşmazlıkları İle İlgili Sorular
Kira ilişkisinden doğan davalarda Vekalet ücreti ne kadardır?
Kira tespit davalarında vekalet ücreti için bir standart belirlemek zordur çünkü bu durum sözleşmede yer alan detaylara ve yapılan hesaplamalara göre değişir. Son ödenen kira bedeli esas alınır, bu kira bedeliyle belirlenen kira tutarı karşılaştırılır ve aradaki fark hesaplanır. Farkın yıllık tutarı, vekalet ücreti hesaplamasında temel alınır. Ancak bu sürecin kesin sonuca varması ve vekalet ücretinin net olarak belirlenmesi, sözleşme şartları ve hesaplama detaylarına bağlıdır.
İhtarname Nasıl ve Hangi Durumlarda Çekilir?
İhtarın Yazılı Olması, Haklı Gerekçeye Dayanması ve Uygulanabilir Süreçlerde noterden çekilmesi gerekmektedir. Yazılı olmayan ihtarlar yasal olarak geçerli kabul edilmeyebilir. Kiracı ihtarnamesi, mülk sahibi tarafından kiracıya yöneltilen resmi bir uyarıdır. Genellikle kira ödemelerinin aksatılması gibi durumlarda kullanılır ve kiracının çıkarılması ya da anlaşmazlıkların çözülmesi için yazılı bir bildirim niteliği taşır. Özellikle hukuki süreçlerde, sözlü uyarılardan ziyade yazılı bir ihtarın daha etkili olduğu kabul edilir.
Kira Bedelinin Ödenmemesi, Kiralanan Mülkün Aidat gibi Giderlerinin Ödenmemesi, Boşaltma Tarihinin İhmal Edilmesi ya da Mülkün Başka Birine Satılması, Kullanım Şeklinin Uygunsuzluğu, Çevreyi Rahatsız Etmek, Demirbaşlara Zarar Verme, Banka Aracılığıyla Edinilen Mülkler İçin Borç Taksitlerinin Ödenmemesi gibi durumlarda kiracıya noterden ihtarname çekilebilir.
Kiraya En Fazla Yüzde Kaç Zam Yapılabilir?
Kiracı ve Kiraya veren kira sözleşmesinin unsuru olan kira bedelini karşılıklı anlaşmaları üzerine serbestçe belirleyebilir fakat kira artış oranı en fazla %25 zamlı olarak belirlenebilir. Eğer ev sahipleri %25 den daha fazla zam talep ediyorlarsa kiraya verenin hesabına %25 zamlı olarak yatırılmaya devam edilmelidir.
Kira Depozitosu En Fazla Ne Kadar Olabilir?
Kira depozitosu genellikle kiralama sürecinin başında verilen bir güvencedir. Kiralanan mülkün hasar görmemesi veya sözleşme şartlarının ihlal edilmemesi durumunda geri ödenmesi öngörülür. Depozito miktarı ve iadesiyle ilgili detaylar kira sözleşmesinde belirtilir. Kiracının, sözleşmedeki şartlara uygun şekilde evden ayrılması durumunda depozitosunun iadesi söz konusu olabilir. Kiraya veren kiracıdan; kiradan bağımsız olarak en fazla 3 kira bedeli Depozito isteyebilir.
5 Yılı Doldurmuş Kiracının Kira Düzenlemesi Nasıl Olur?
TBK m.344/3’ e göre; 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedeli belirlenirken, taraflar arasında bir anlaşma olup olmamasına bakılmaksızın, belirli bir yöntem belirtilmiştir. Bu yöntem, üç önemli faktörü göz önünde bulundurur:
Tüketici Fiyat Endeksi Değişim Oranı: Hükümet tarafından her ay yayınlanan ve genel olarak tüketicilerin fiyat seviyelerindeki değişimi gösteren bir endekstir. Kira bedelinin belirlenmesinde bu endeksin oniki aylık ortalaması dikkate alınır.
Kiralananın Durumu: Kiralananın fiziksel durumu, emsal kira bedelleri ve benzeri faktörler, kira bedelinin belirlenmesinde göz önünde bulundurulan diğer unsurlardır. Özellikle kiralananın piyasadaki durumu ve benzer kiralamaların bedelleri değerlendirilir.
Hakkaniyet İlkesi: Bu yöntemde adalet ve hakkaniyet ilkeleri de dikkate alınır. Kira bedelinin adil bir şekilde belirlenmesi önemlidir ve bu, taraflar arasında dengeli bir yaklaşımı ifade eder.
Beş yıllık süre sonrasında tarafların talebi üzerine mahkeme aracılığıyla yeni kira bedelinin belirlenmesi için keşif ve bilirkişi incelemesi yoluna başvurulabilir. Bu süreçte, kira bedelinin adil bir şekilde belirlenmesi için fiziki durum, çevre koşulları ve benzeri faktörler göz önünde bulundurulur. Bu şekilde, mahkeme tarafından adil bir kira bedeli belirlenmesi sağlanır.
Kapıcı Dairesi Kiraya Verilebilir mi?
Tüm kat maliklerinin rıza göstermesiyle birlikte ortak bir karar doğrultusunda kapıcı dairesinin kiraya verilebilmesi mümkündür. Tek bir kat malikinin dahi onay vermemesi halinde kapıcı dairesi kiraya verilemez. Yargıtay 22. Hukuk Dairesinin 2019/254K sayılı ilamınca; 634 sayılı Kat mülkiyeti Kanunu’nun 4. Maddesi uyarınca; ortak yerlerden sayılan kapıcı dairesinin kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar doğrultusunda kiraya verilebileceği düzenlenmiştir.
