Getirilen düzenleme ile 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılan kira uyuşmazlıklarına ilişkin davalarda, dava açmadan önce arabulucuya başvuru yapmak şarttır.
Bu makalede, kira ilişkilerinden kaynaklanan anlaşmazlıkların çözümünde önemli bir rol oynayan zorunlu arabuluculuk şartını ele alınacak, kira tespit ve tahliye davalarında zorunlu arabuluculuğun temel prensiplerini açıklanmaya çalışılacaktır.
5 Nisan 2023 tarihinde Resmî Gazete’de yayınlanan 7445 sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 37. maddesi hükmü ile bazı uyuşmazlıklarda arabuluculuk artık dava şartıdır.
Arabuluculuğa başvurulması zorunlu hale gelmiş hususlar aşağıdaki gibidir:
- Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar,
- Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar,
- 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar,
- Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklardır.
Belirtmek gerekir ki 1 Eylül 2023 tarihinden önce açılmış kiraya ilişkin davalarda, zorunlu arabuluculuk şart değildir. Yani 1 Eylül 2023’ten önce açılmış ve devam eden davalar için zorunlu arabuluculuk şartı yoktur. Yine de bu davalar bakımından ihtiyari olarak arabuluculuk yoluna da başvurulabilir.
ARABULUCULUK NEDİR?
Arabuluculuk, anlaşmazlıkların çözümünde taraflar arasında anlaşmaya varmalarını teşvik eden bir alternatif uyuşmazlık çözüm yöntemidir. Arabuluculuk ile mahkemelerin iş yükü azalır ve birçok hukuki uyuşmazlık etkin bir şekilde çözümlenir. Arabuluculuk sayesinde tarafların hızlı ve ekonomik bir şekilde anlaşması sağlanır.
KİRA İLİŞKİSİNDEN DOĞAN UYUŞMAZLIKLAR NELERDİR?
Kira ilişkisi sözleşmeye dayanır. Kira sözleşmesinin tarafları ise kiracı ve kiraya verendir.
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar genellikle tahliye, kira bedelinin uyarlanması davası ve kira bedelinin tespiti davalarıdır. Aşağıda bu uyuşmazlıklar hakkında açıklamalar yapılacaktır.
KİRA TESPİT DAVASI NEDİR?
Kira tespit davası zaman zaman kira artış davası olarak da ifade edilmektedir. Günümüz ekonomik koşullarında enflasyon ve faiz oranları göz önüne alındığında, uzun süredir devam eden kira sözleşmelerinde belirlenen kira bedellerinin piyasa koşullarının oldukça altında kalması durumu oldukça sık karşılaşılan bir durumdur. Bu durumda, kanun koyucu, taraflara belirli şartlar altında kira tespit davası açma hakkı tanır. Bu dava türü ile kira bedelinin piyasa koşullarına uyarlanması hedeflenmektedir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 343 ve devamı maddelerinde kira tespitine ilişkin düzenlemeler düzenlenmiştir.
Kiracı ve kiraya veren kira sözleşmesindeki kira bedelindeki artış üzerinde anlaşamadıkları takdirde kira tespit davası açılabilir.
Kira tespit davasının açılabilmesi için birtakım şartlar vardır. Öncelikle taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi olmalıdır. Ayrıca bu davanın açılmasında hukuki yarar bulunması şarttır. Kira tespit davası dava açmakta hukuki yararı olan herkes tarafından açılabilir. Yani sözleşmenin tarafı olmayan mirasçı ya da paylı mülkiyet sahiplerinin de bu davayı açmakta hukuki yararı vardır.
Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?
Kira tespit davası kira bedelinin kararlaştırılmasına ilişkindir. Bu dava her zaman açılabilir. Yeni kira dönemi için geçerli olması istenen bedeller için yeni kira döneminden önceki 30 gün içerisinde dava açılmalıdır.
5 Yıl Dolmadan Kira Tespit Davası Açılabilir Mi?
5 yıllık süre, kira tespit davalarında yeni kira bedelinin belirlenmesinde uyulması gereken sınırlamaları belirlemedeki ana faktördür.
Taraflar arasında bedele ilişkin anlaşma yapılmış ve kira sözleşmesi 5 yıldan kısa bir süre için yapılmışsa, kira tespit davası açma hakkı bulunmamaktadır. Ancak, taraflar arasında anlaşma olmamışsa, sözleşmenin süresi 5 yıldan kısa olsa bile kira tespit davası açılabilir.
Kira sözleşmesi 5 yıldan uzun bir süre için yapılmışsa veya 5 yılın sonunda yenilenmişse, bu durumda taraflar arasında anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın kira tespit davası açılabilir.
Türk Borçlar Kanunu m. 345/3’e göre “Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” Kanun maddesinden anlaşılacağı üzere kira tespit davalarının geriye dönük olarak açılması mümkün değildir.
Görevli Mahkeme: Kira tespit davaları bakımından görevli mahkemeler Sulh Hukuk Mahkemeleridir.
Yetkili Mahkeme: Kira tespit davasında yetkili mahkeme kira sözleşmesinin ifa edildiği yer mahkemesidir. İfa yeri taraflarca belirlenmemişse davalının yerleşim yeri de yetkili mahkemedir.
Belirtmek gerekir ki kira tespit davalarında ilam kesinleşmeden icraya konulamaz.
TAHLİYE DAVASI NEDİR?
Tahliye davaları, kiracının ev veya iş yeri gibi kiralanan yerden çıkarılması amacıyla kiraya veren veya yeni malik tarafından açılan ve yaygın olarak bilinen “boşaltma davası” olarak adlandırılan davalardır. Tahliye davalarında amaç, kira sözleşmesini sonlandırmak ve taşınmazı tahliye ettirmektir. Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddelerinde kira sözleşmelerine ilişkin düzenlemeler bulunmakta olup, konut ve çatılı iş yeri kiralarına yönelik düzenlemeler farklı maddelerde yer almaktadır.
Kira sözleşmeleri, genellikle bir yıl süreyle yapılır ve tarafların anlaşmazlığı olmadıkça kira dönemi sonunda kira bedeli artırılarak otomatik olarak bir yıl daha uzatılır. Ancak kiracının kiralananı kendi rızasıyla boşaltmaması durumunda, kiraya veren tahliye davası açarak kiralananın boşaltılmasını sağlar.
Tahliye davası açmak için hangi nedenlere dayanılabileceği de kanunda belirtilmiştir. Kiraya verenin tahliye davası açabilmesi için bu nedenleri öncelikle kanunda belirtilen şekillerde kanıtlaması gerekmektedir. Türk Borçlar Kanunu’nda tahliye nedenleri belirtilmiştir. Kiraya verenin gereksinimi, yeniden inşa ve imar, tahliye taahhüdü tahliye nedenleri arasındadır.
Tahliye davası sonucunda mahkeme, kiracının tahliyesine karar verirse, kiraya veren mahkeme kararının ardından ilamlı icra takibi başlatabilir. Bu takip ile kiracı, mahkemenin kararına uymak ve kiralanan yerden çıkmak zorunda kalabilir. Mahkeme kararı, taşınmazın ayni haklarına dair hüküm içermediği için karar kesinleşmeden ilamlı icra takibi başlatılabilir. Kiracı, bu takibe karşı itiraz etse bile, takip durdurulmaz ve icra işlemi devam eder.
Tahliye Davasını Kim Açabilir?
Tahliye davası, doğrudan mülk sahibi tarafından açılabileceği gibi, mülk sahibinin eşi, altsoyu, üstsoyu ve velayet verdiği kişi tarafından da açılabilir. Ayrıca, paydaşlar ve elbirliği mülkiyet sahipleri de bu süreçte dava açma hakkına sahiptirler.
Tahliye Davaları Ne Kadar Sürer?
Tahliye davalarının süresi birçok faktöre bağlı olarak değişebilir ve genellikle davanın karmaşıklığına, tarafların davranışlarına ve mahkeme sürecinin yoğunluğuna bağlı olarak değişiklik gösterebilir.
Tahliye Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme
İlamsız icra yoluyla açılan tahliye davalarında görevli mahkeme icra mahkemesidir. Geri kalan tahliye davalarında ise sulh hukuk mahkemeleri görevlidir. Yetki bakımından ise kiralanın bulunduğu yer, davalının yerleşim yeri veya kira sözleşmesinin ifa edileceği yer mahkemesi yetkilidir.
KİRA BEDELİNİN UYARLANMASI DAVASI NEDİR?
Her ne kadar asıl olan sözleşmeye bağlılık olsa da kira ilişkisinin devam ettiği süre içinde, beklenmeyen olağanüstü veya mücbir sebepler ortaya çıkabilir ve bu sebepler, kira sözleşmesinin başlangıcında var olan dengeyi taraflardan biri aleyhine değiştirebilir. Bu tür durumlarla karşılaşıldığında, beklenmeyen durumlar nedeniyle taraflardan biri aleyhine denge bozulduğunda kira bedelinin uyarlanması talep edilebilir.
Uyarlanma davası bakımından esas alınması gereken madde Türk Borçlar Kanunu 138. maddedir. Buna göre kira bedeli uyarlama davası açılabilmesi için birtakım şartların yerine getirilmiş olması gerekir. Bu şartlar şu şekilde özetlenebilir:
- Sözleşmenin kurulduğu sırada öngörülemeyen ve öngörülmesi beklenmeyen bir olağanüstü durumun ortaya çıkması gereklidir.
- Olağanüstü durum, borçlu tarafından kaynaklanmamış olmalıdır.
- Sözleşmenin kurulduğu sırada mevcut olan denge, borçlu aleyhine değişmiş olmalıdır.
- Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifayı aşırı derecede güçleştiren nedenlerden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.
Kira uyarlama davalarının, mevcut dengeyi bozan olağanüstü durumun meydana gelmesi halinde her zaman açılması mümkündür.
Kira bedeli uyarlama davaları sonucunda hâkimin verdiği karar ileriye etkilidir. Yani uyarlanan kira bedeli, dava tarihinden itibaren geçerlidir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme:
Kira uyarlama davalarında görevli mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
ARABULUCULUK SÜRECİ NASIL İŞLER?
Arabulucuya başvuracak taraf, dava için yetkili mahkemenin bulunduğu Adliye’ye gitmelidir. İlgili adliyede bulunan Arabuluculuk Bürosu’ndan arabuluculuk başvurusunda bulunulmalıdır. Bu başvuruyu kişi şahsen ya da varsa vekili aracılığıyla yapabilir. Arabulucu, Arabuluculuk Daire Başkanlığı tarafından atanır.
Arabulucu belirlendikten sonra, görevli arabulucu taraflarla iletişime geçer. Süreç hakkında tarafları bilgilendirir ve toplantı tarihini bildirir. Arabulucu tarafları süreç hakkında bilgilendirmekle yükümlüdür. Arabuluculuk süreci gizli olarak yürütülür. Belirtmek gerekir ki arabulucular tamamen tarafsız olmalıdır. Arabulucu eşitlik ve tarafsızlık ilkesine riayet ederek bir müzakere ortamı sağlamak zorundadır.
Tarafların ilk kez bir araya geldiği toplantı ilk oturum olarak adlandırılır. Bu oturum sonucunda ilk oturum tutanağı düzenlenir. Son oturumda ise son oturum tutanağı tutulur. Tutanak tarafların anlaşıp anlaşamaması üzerinedir. Bu tutanağın eksikliği halinde dava şartı eksikliğinden dava reddedilir. Dolayısıyla son oturum tutanağı son derece önemlidir.
Arabuluculuk görüşmeleri sonucunda taraflar anlaşırsa bir anlaşma tutanağı hazırlanır.
Hazırlanan anlaşma tutanağı hem taraflar hem de arabulucu tarafından imzalanır. Bu tutanak mahkeme ilamı niteliğindedir. Tarafların anlaşmaması halinde arabuluculuk son tutanağı dava dilekçesine eklenir. Bu durum Arabuluculuk Kanunu’nun 18/A’nın ikinci fıkrasında da davacı arabuluculuk faaliyeti sonunda anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanağın aslını veya arabulucu tarafından onaylanmış bir örneğini dava dilekçesine eklemek zorundadır şeklinde ifade edilmiştir.
Arabuluculuk Görüşmelerine Katılmak Zorunlu Mudur?
Arabuluculuk görüşmelerinde taraflar vekilleri ile temsil olunabilir. Ancak arabuluculuk görüşmelerine vekil aracılığıyla dahi katılınmazsa dava sonucunda görüşmeye katılmayan taraf yargılama giderlerinden sorumlu olur. Bu durum arabuluculuk görüşmelerine katılmayan taraf haklı olunduğu takdirde bile geçerlidir. Bu durumda dahi yargılama giderleri görüşmeye katılmayan tarafça ödenir.
ARABULUCUDA ANLAŞILMAZSA DAVA AÇILABİLİR Mİ?
Taraflar arabuluculuk görüşmesi sonucunda anlaşmaya varılmayan hususlar bakımından dava açabilir. Ancak görüşmeler sonrasında anlaşmaya varılmışsa anlaşmaya varılan hususlar bakımından dava açılması mümkün değildir.
ARABULUCULUK ÜCRETİ NE KADARDIR?
Arabuluculuk faaliyeti sonrasında arabulucu arabuluculuk ücretine hak kazanır. Arabulucu ücreti Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi üzerinden belirlenir. Asgari Ücret tarifesinin altında bir ücret mümkün değildir.
ZORUNLU ARABULUCULUK ÜCRETİNİ KİM ÖDER?
Başvurucudan arabuluculuk başvurusunda herhangi bir ücret alınmaz. İki saate kadar süren arabuluculuk görüşmeleri ücretsizdir. Bu ücret Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenir. İki saati aşan görüşmelerde ise taraflar anlaşamadıkları takdirde Asgari Ücret tarifesinde belirlenmiş tutar üzerinden eşit olarak ödeme yaparlar. Ancak belirtmek gerekir ki arabuluculuk görülmesi sonrasında dava açıldığı takdirde, Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenen arabuluculuk ücreti davada haksız çıkan tarafça ödenir.
