Türkçe
English
16.05.2025 Tarihli Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kurulu Kararı 18.07.2025 tarihli Resmi Gazete’ de yayımlanmıştır. Bu karar ile yerleşik yargı içtihatlarında uzun süredir geçerli olan görüş değişmiştir. Tapu siciline güven ilkesi ile Türk Medeni Kanunu’ nun 3. Maddesinde yer alan “…Kanunun iyiniyete bir sonuç bağladığı durumlarda, asıl olan iyiniyetin varlığıdır.” İlkesi gereğince tapuya güvenerek ayni hak edinen iyiniyetli üçüncü kişilerin arsa sahiplerine karşı korunması gerektiği görüşü benimsenmiştir. Bu yazımızda 16.05.2025 tarihli, arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmelerine ilişkin güncel Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kurulu Kararı tüm yönleri ile incelenmektedir.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerine Genel Bakış
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, uygulamada en sık karşılaşılan karma sözleşme türlerinden biridir. Bu sözleşmeler, bir tarafta arsa sahibinin arsasını yükleniciye teslim etmesi; diğer tarafta yüklenicinin de üzerine bina inşa ederek bağımsız bölümleri arsa sahibine devretmesi esasına dayanır. Gayrimenkul piyasasında arsa sahipleri ile yükleniciler arasındaki ekonomik ilişkilerin temelini oluşturan bu sözleşmeler, hem borçlar hukuku hem de taşınmaz hukuku açısından önem arz etmektedir.
Kararın Konusu Nedir?
İçtihatı birleştirmenin konusu; arsa payı inşaat sözleşmesine konu taşınmazın tapuda yükleniciye(müteahhite) devredilmesinden ve yüklenicinin de arsa paylarını üçüncü kişilere satmasından sonra, sözleşmenin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili olarak feshedilmesi halinde; üçüncü kişilerin tapuya güvenerek ve iyiniyetli olarak mülkiyet haklarının korunup korunmayacağına ilişkindir.
Kararın Özeti
Yargıtay, önceki içtihatlarında arsa sahibinden yükleniciye yapılan devirleri “avans” niteliğinde kabul ederek, sözleşmenin geçersizliği veya geriye etkili feshi halinde bu devirlerin geçersiz sayılmasına, dolayısıyla yükleniciden taşınmaz edinen üçüncü kişilerin TMK m. 1023 uyarınca iyiniyet iddiasında bulunamayacaklarına karar veriyordu.
Ancak 16 Mayıs 2025 tarihli karar ile bu yaklaşım terk edilmiştir. Artık:
- Üçüncü kişilerin iyiniyetli olarak tapu siciline dayanarak edindikleri mülkiyet veya ipotek hakkı korunacaktır.
- Arsa sahibinin, üçüncü kişilerin kötü niyetli olduğunu somut delillerle ispat etmesi gerekecektir.
- Dolayısıyla, salt sözleşmenin feshi veya geçersizliği iddiası, üçüncü kişilerin kazanımlarını ortadan kaldırmaya yetmeyecektir.
Hukuki Dayanak
Kararın temel dayanağı, TMK m. 1023’te düzenlenen tapuya güven ilkesidir. Bu hükme göre, “tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.” Yargıtay, sözleşmeden dönülse bile yükleniciden hak edinen üçüncü kişilerin, tapuda yükleniciyi malik görerek işlem yaptıkları ölçüde korunmaları gerektiğini vurgulamıştır.
Böylece, arsa sahibinin mülkiyet hakkı ile üçüncü kişilerin tapu güvenine dayalı kazanımları arasında, tapuya güven lehine bir öncelik kurulmuştur.
İçtihatı Birleştirme Kararı Öncesi Yerleşik Uygulama
Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri uyarınca yüklenicinin sözleşmede kararlaştırılan tapu kaydı ya da bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için inşaatı sözleşme ve eklerine, tasdikli ruhsat ve projesine, imar ile fen ve tekniğine uygun olarak tamamlayıp teslim etmesi gerekmektedir.
Arsa sahibinin, yüklenici ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini düzenledikten sonra yükleniciye tapuda yaptığı devir avans niteliğinde sayılmaktaydı. İnşaatın yapılacağı arsanın mülkiyetinin yükleniciye devredilmesine rağmen, yüklenicinin edimini hiç ya da gereği gibi yerine getirmemesi halinde kanun arsa sahibine sözleşmeden dönme hakkını vermektedir. Arsa sahibi sözleşmeden döndüğünde artık tapuda yapılan devrin sebebi ortadan kalkacak ve tapu kaydı yolsuz tescil haline gelecektir. Avans niteliğinde olan pay devri yüklenici temerrüde düştüğünde arsa sahibi tarafından geri istenebilecektir. Yükleniciden öncesinde pay satın alan üçüncü kişiler bakımından da bu hükmün uygulanarak satın aldıkları taşınmazı arsa sahibine iade etmek zorunda kalacakları hükmü benimsenmekteydi.
Dolayısıyla İçtihatı Birleştirme kararı öncesinde uygulanan bu durum üçüncü kişilerin iyiniyet savunması yapmasının önüne geçmekte ve tapu siciline güven ilkesini de uygulama dışı bırakmakta idi.
İçtihatı Birleştirme Kararı Sonrası Benimsenen Uygulama
Türk hukuk sisteminde taşınmaz mülkiyeti, yalnızca tapu siciline yapılan tescille kazanılabilir. Tapu sicili herkese açıktır; ilgililer tapu kayıtlarını inceleyebilir veya örnek alabilir. Her tescil, kural olarak bir aynî hakkı doğurur. Zaman zaman geçerli bir tescil, sonradan ortaya çıkan sebeplerle yolsuz hale gelse de Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi gereğince, tapuya güvenerek işlem yapan iyi niyetli üçüncü kişilerin kazanımları korunur. Ayrıca TMK m. 3 uyarınca da iyi niyetin varlığı asıl kabul edilir. Buna göre üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunu ileri süren taraf, bunu somut delillerle ispatlamakla yükümlüdür.
Uygulamada sıkça görülen durum şudur: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanır, fakat yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden arsa sahibi tapuyu yüklenici adına tescil ettirir. Yüklenici de finansman sağlamak için bu taşınmazı üçüncü kişilere devreder veya ipotek tesis eder. İnşaatın tamamlanmaması sebebiyle sözleşme feshedildiğinde, yani sözleşmeden dönüldüğünde, devrin hukuki akıbeti tartışma konusu olur.
Yeni içtihat doğrultusunda, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan iyi niyetli üçüncü kişilerin kazanımları korunur. Yalnızca üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunun ispatlanması hâlinde bu koruma ortadan kalkar. Aksi halde, yüklenici adına yapılmış her tescili baştan itibaren “yolsuz” saymak, ciddi mağduriyetlere yol açacak ve toplumdaki adalet duygusunu zedeleyecektir. Bu nedenle, iyiniyetli üçüncü kişilerin kazanımlarını geçersiz kılmak, TMK m. 1023’e açıkça aykırıdır.
Nitekim, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin önceki içtihatları, fesih ya da geçersizlik durumunda üçüncü kişilerin iyiniyetini dikkate almadan tapuların arsa sahibi adına tesciline karar vermekteydi. Ancak bu yaklaşım, alacak hakkının nisbiliği, tapu sicilinin aleniyeti ve tapuya güven ilkesinin özüne aykırı bulundu.
Sonuç olarak, içtihadı birleştirme kararıyla birlikte kabul edilen yeni ilke şudur: Yükleniciye devredilen taşınmazın üçüncü kişilere satılması veya ipotek edilmesi hâlinde, sözleşmenin feshi ya da geçersizliği ileri sürülse bile, iyi niyetli üçüncü kişilerin kazanımları korunacaktır. Ancak somut olayda üçüncü kişinin taşınmazı devralırken kötü niyetli olduğu ispatlanırsa, bu durumda taşınmaz arsa sahibine geri dönebilecektir.
Sonuç
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 16.05.2025 tarihli kararıyla birlikte, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde köklü bir değişikliğe gidilmiştir. Artık, sözleşmenin geçersizliği ya da geriye etkili feshi ileri sürülse dahi, yükleniciden taşınmaz edinen iyi niyetli üçüncü kişilerin kazanımları korunacaktır. Bu durum, tapu siciline güven ilkesinin somut uyuşmazlıklarda daha güçlü şekilde hayata geçirildiğini göstermektedir.
Bununla birlikte, üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunun somut verilerle ispatlanması hâlinde, arsa sahibinin taşınmaz üzerindeki hakkı korunacak ve tescil arsa sahibine dönebilecektir. Dolayısıyla, içtihat, bir yandan taşınmaz piyasasında işlem güvenliğini pekiştirirken, diğer yandan da kötü niyetli kazanımlara karşı arsa sahiplerini koruyan dengeleyici bir mekanizma öngörmektedir.
Leave a Reply