Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, bir tarafın belirli bir taşınmazı ileride devretmeyi, diğer tarafın ise kararlaştırılan satış bedelini ödemeyi üstlendiği bir ön sözleşmedir. Sözleşme, taşınmazın mülkiyetini doğrudan alıcıya geçirmez; taraflar arasında gelecekte yapılacak asıl satış işlemine yönelik bağlayıcı bir borç ilişkisi kurar.
Taşınmaz mülkiyeti, satış vaadi sözleşmesinin imzalanmasıyla değil, resmî satış işleminin gerçekleştirilmesi ve taşınmazın tapu siciline alıcı adına tescil edilmesiyle kazanılır. Bununla birlikte usulüne uygun şekilde düzenlenen bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, şartları oluştuğunda alıcıya tapu devrini talep etme ve gerektiğinde dava yoluna başvurma hakkı sağlayabilir.
Uygulamada gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerine özellikle maketten konut satışlarında, henüz kat mülkiyeti kurulmamış projelerde, yatırım amaçlı gayrimenkul işlemlerinde, miras veya ortaklık ilişkilerinin devam ettiği taşınmazlarda ve tapu devrinin çeşitli nedenlerle ileri bir tarihte gerçekleştirileceği durumlarda rastlanmaktadır.
Ancak satış vaadi sözleşmesinden beklenen hukuki korumanın sağlanabilmesi için sözleşmenin kanunda öngörülen resmî şekle uygun düzenlenmesi, taşınmaz ve satış bedeli başta olmak üzere temel unsurların açıkça belirlenmesi ve tapuya şerh seçeneğinin değerlendirilmesi gerekir. Gayrimenkul hukuku konusunda uzman bir avukat desteği ile bu tür sorunların üstesinden gelmek veya konuyu anlamak mümkündür.
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, belirli bir taşınmaza ilişkin asıl satış sözleşmesinin ileride yapılmasını güvence altına alan bir ön sözleşmedir. Sözleşmenin bir tarafına “vaat borçlusu”, diğer tarafına ise “vaat alacaklısı” denilmektedir.
Vaat borçlusu, sözleşmede kararlaştırılan şartlar gerçekleştiğinde taşınmazı devretmeyi; vaat alacaklısı ise satış bedelini kararlaştırılan şekilde ödemeyi taahhüt eder.
Bu sözleşmenin kurulmasıyla birlikte:
- Taşınmazın mülkiyeti alıcıya geçmez.
- Alıcı, sözleşme nedeniyle doğrudan malik sıfatı kazanmaz.
- Tapu kaydında kendiliğinden değişiklik meydana gelmez.
- Taşınmaz üzerinde doğrudan ayni hak kurulmaz.
- Taraflar arasında tapu devrinin ileride gerçekleştirilmesine yönelik borç ilişkisi doğar.
Dolayısıyla satış vaadi sözleşmesi, tapu devrinin yerine geçen bir işlem değil; tapu devrinin ileride yapılmasını talep etme imkânı sağlayan hukuki bir güvencedir.
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin Hukuki Niteliği
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, hukuki niteliği itibarıyla bir ön sözleşmedir. Türk Borçlar Kanunu’nun ön sözleşmelere ilişkin hükümleri uyarınca taraflar, ileride başka bir sözleşme kurma yükümlülüğü altına girebilir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin nihai amacı, sözleşmeye konu taşınmazın ileride vaat alacaklısına devredilmesidir. Bununla birlikte sözleşmenin imzalanması tek başına mülkiyetin devri sonucunu doğurmaz. Taşınmazın mülkiyeti, resmî satış işlemi ve tapu siciline tescil sonucunda kazanılır.
Satış vaadinden doğan hak, kural olarak kişisel hak niteliğindedir. Bu nedenle sözleşme öncelikle tarafları bağlar. Ancak satış vaadinin tapu siciline şerh edilmesi hâlinde bu hak, kanunun şerhe bağladığı sonuçlar çerçevesinde taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan kişilere karşı da ileri sürülebilir.
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin Hukuki Dayanakları
Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri Türk hukukunda birden fazla mevzuat hükmüyle bağlantılıdır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 29. maddesi ön sözleşmeleri, 237. maddesi ise taşınmaz satışının ve taşınmaz satış vaadinin şekline ilişkin esasları düzenlemektedir. Taşınmazların mülkiyetinin kazanılması ve kişisel hakların tapu siciline şerhi bakımından Türk Medeni Kanunu hükümleri önem taşımaktadır.
Noterlerin taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenleme yetkisi Noterlik Kanunu’nda; satış vaadinin tapu siciline şerhi ve şerhin süresi ise Tapu Kanunu’nda düzenlenmektedir.
İşlemin bir tüketici ile ticari veya mesleki amaçla hareket eden satıcı arasında gerçekleştirilen ön ödemeli konut satışına ilişkin olması hâlinde, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ile Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik hükümleri de uygulama alanı bulabilir.
Bu nedenle her satış vaadi sözleşmesi yalnızca genel sözleşme hükümleri bakımından değil; taşınmaz hukuku, tapu sicili ve gerektiğinde tüketici hukuku yönünden birlikte değerlendirilmelidir.
Satış Vaadi Sözleşmesi ile Tapu Devri Arasındaki Fark
Uygulamada en sık karşılaşılan yanlışlardan biri, satış vaadi sözleşmesinin tapu devriyle aynı sonucu meydana getirdiğinin düşünülmesidir. Oysa satış vaadi ile doğrudan taşınmaz satışı birbirinden farklı hukuki işlemlerdir.
Satış vaadi sözleşmesi gelecekte yapılacak satışı konu alır ve taraflar arasında borç ilişkisi kurar. Doğrudan taşınmaz satışında ise mülkiyetin devri amaçlanır ve işlem tescille tamamlanır.
Bu nedenle gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi:
- Tapu senedi yerine geçmez.
- Taşınmazın mülkiyetini doğrudan devretmez.
- Alıcıya kendiliğinden malik sıfatı kazandırmaz.
- Alıcıya taşınmaz üzerinde doğrudan tasarruf yetkisi vermez.
- Tapu kaydındaki ipotek, haciz veya diğer takyidatları ortadan kaldırmaz.
Satış vaadi sözleşmesinin temel işlevi, şartları kararlaştırılmış bir taşınmaz satışının gelecekte gerçekleştirilmesini hukuken güvence altına almaktır.
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin Geçerlilik Şartları
Bir satış vaadi sözleşmesinin hukuken geçerli olabilmesi için hem şekle hem de içeriğe ilişkin şartların karşılanması gerekir. Bu şartlardan birinin eksikliği, sözleşmenin geçerliliğini veya sözleşmeden doğan taleplerin ileri sürülebilmesini etkileyebilir.
Noterde Düzenleme Şeklinde Yapılması
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir. Tarafların kendi aralarında hazırlayarak imzaladığı adi yazılı bir belge, kural olarak kanunun aradığı resmî şekil şartını karşılamaz.
Noterin yalnızca taraflara ait imzaları onayladığı işlem ile sözleşmenin noter tarafından düzenleme şeklinde hazırlanması da aynı değildir. Düzenleme şeklinde yapılan işlemde noter, tarafların iradelerini tespit eder ve sözleşmeyi resmî belge olarak düzenler.
Şekil şartı yalnızca sözleşmenin ispatını kolaylaştıran bir unsur değildir. Taşınmaz satış vaadi bakımından şekil, sözleşmenin geçerliliğini doğrudan etkileyen temel şartlardan biridir.
Doğrudan taşınmaz satış sözleşmesinin tapu müdürlüğünde veya kanunda öngörülen usulle noterlikte yapılabilmesi, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin hukuki niteliğini değiştirmez. Satış vaadi ile mülkiyeti devreden asıl satış işlemi birbirinden ayrı değerlendirilmelidir.
Tarafların Hukuki İşlem Ehliyetine Sahip Olması
Sözleşmenin taraflarının hukuki işlem ehliyetine sahip olması gerekir. Gerçek kişiler bakımından ayırt etme gücü, erginlik ve kısıtlılık durumları; tüzel kişiler bakımından ise tüzel kişiliği temsile yetkili organ veya kişilerin işlemi gerçekleştirip gerçekleştirmediği önem taşır.
Taraflardan birinin hukuki işlem ehliyetine sahip olmaması veya gerekli yasal temsil mekanizmasının kullanılmaması sözleşmenin geçerliliği konusunda uyuşmazlığa neden olabilir.
Temsil ve Vekâlet Yetkisinin Bulunması
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi vekil aracılığıyla da yapılabilir. Ancak vekilin sözleşmeyi imzalayabilmesi için bu işlem bakımından yeterli ve açık yetkiye sahip olması gerekir.
Vekâletnamede taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenleme, satış bedelini belirleme veya tahsil etme, tapuya şerh verilmesini talep etme ve gerektiğinde tapu işlemlerini gerçekleştirme yetkilerinin açıkça yer alması önemlidir.
Yalnızca genel ifadeler içeren bir vekâletname, somut işlemin gerçekleştirilmesi için her zaman yeterli olmayabilir. Vekâletnamenin kapsamı sözleşme imzalanmadan önce ayrıca incelenmelidir.
Taşınmazın Belirli veya Belirlenebilir Olması
Sözleşmeye konu taşınmazın hangi taşınmaz olduğunun tereddüde yer vermeyecek şekilde belirlenmesi gerekir. Tapuya kayıtlı taşınmazlarda il, ilçe, mahalle, ada, parsel ve varsa bağımsız bölüm numarası gibi bilgilerin sözleşmede açıkça gösterilmesi önemlidir.
Henüz tamamlanmamış projelerde veya maketten satışlarda da vaat edilen bağımsız bölümün konumu, katı, numarası, yaklaşık yüzölçümü, proje üzerindeki yeri ve teknik nitelikleri belirlenebilir olmalıdır.
Taşınmazın yeterince belirlenememesi, sözleşmenin ifası ve tescil talebi bakımından önemli sorunlara yol açabilir.
Satış Bedelinin Belirli veya Belirlenebilir Olması
Satış bedelinin sözleşmede açıkça kararlaştırılması gerekir. Bedelin peşin mi yoksa taksitle mi ödeneceği, taksit tarihleri, ödeme yöntemi, para birimi ve varsa bedel güncelleme esasları ayrıntılı şekilde düzenlenmelidir.
Ödemelerin banka aracılığıyla yapılması ve ödeme açıklamasında sözleşmeye, taşınmaza veya taksite ilişkin bilgilere yer verilmesi, sonradan çıkabilecek uyuşmazlıklarda ispat bakımından önem taşıyabilir.
Sözleşmenin Hukuka ve Ahlaka Uygun Olması
Her sözleşmede olduğu gibi gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin de hukuka, kamu düzenine, kişilik haklarına ve ahlaka aykırı olmaması gerekir. Sözleşmenin konusu imkânsız bir edimden oluşmamalı ve kanunun emredici hükümlerini ihlal etmemelidir.
Satış Vaadi Sözleşmesinde Bulunması Gereken Hususlar
Her sözleşmenin içeriği somut işlemin özelliklerine göre hazırlanmalıdır. Bununla birlikte bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde özellikle şu hususların açıkça düzenlenmesi önemlidir:
- Tarafların kimlik, adres ve iletişim bilgileri
- Tarafların gerçek veya tüzel kişi sıfatları
- Temsil veya vekâlet ilişkisinin dayanağı
- Taşınmazın tapu bilgileri
- Taşınmazın fiilî ve hukuki durumu
- Satış bedeli
- Ödeme yöntemi ve ödeme takvimi
- Tapu devrinin yapılacağı tarih
- Tapu devri için gerçekleşmesi gereken şartlar
- Taşınmazın teslim tarihi ve teslim biçimi
- Vergi, harç ve diğer masrafların hangi tarafa ait olduğu
- Taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz, tedbir ve diğer takyidatlar
- Tapuya şerh verilmesine ilişkin hükümler
- Temerrüt ve gecikmenin sonuçları
- Cezai şart hükümleri
- Sözleşmeden dönme veya sözleşmenin sona erme şartları
- Ödenen bedellerin iade koşulları
- Mücbir sebep hâlleri
- Uyuşmazlık hâlinde uygulanacak hükümler
Sözleşmede yalnızca taşınmaz ile satış bedelinin belirtilmesi her işlem için yeterli olmayabilir. Özellikle proje hâlindeki taşınmazlarda teslim standardı, ruhsat ve iskân durumu, tapu devrinin önündeki şartlar ve gecikmenin sonuçları ayrıntılı biçimde düzenlenmelidir.
Sözleşme İmzalanmadan Önce Hangi Kontroller Yapılmalıdır?
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalanmadan veya önemli bir ödeme yapılmadan önce taşınmazın hukuki ve teknik durumu araştırılmalıdır.
Güncel Tapu Kaydı İncelenmelidir
Taşınmazın güncel tapu kaydı alınarak kayıtlı malik ile satış vaadinde bulunan kişinin aynı kişi olup olmadığı kontrol edilmelidir. Taşınmaz paylı mülkiyete konuysa vaat edilen payın kapsamı açıkça belirlenmelidir.
Takyidatlar Kontrol Edilmelidir
Tapu kaydındaki ipotek, haciz, ihtiyati tedbir, intifa hakkı, aile konutu şerhi, satış vaadi şerhi ve benzeri kayıtlar incelenmelidir. Bu kayıtların tapu devrine veya taşınmazın kullanımına etkisi değerlendirilmelidir.
Tapu kaydında herhangi bir kısıtlama bulunmadığının sözlü olarak belirtilmesi yeterli görülmemeli; mümkün olduğunca güncel resmî kayıt üzerinden kontrol yapılmalıdır.
İmar ve Proje Durumu Araştırılmalıdır
Henüz tamamlanmamış yapılarda imar durumu, yapı ruhsatı, onaylı proje, kat irtifakı, kat mülkiyeti ve yapı kullanma izin belgesi gibi hususlar araştırılmalıdır.
Vaat edilen bağımsız bölümün onaylı projedeki yeriyle sözleşmede belirtilen özelliklerinin birbiriyle uyumlu olup olmadığı kontrol edilmelidir.
Vekâletname ve Temsil Yetkisi İncelenmelidir
İşlemi malik yerine vekil gerçekleştiriyorsa vekâletnamenin aslı veya doğrulanabilir örneği incelenmelidir. Tüzel kişiler bakımından imza sirküleri, yetki kararları ve temsil belgeleri kontrol edilmelidir.
Ödeme Planı Belgelendirilmelidir
Kapora, peşinat ve taksit ödemeleri mümkün olduğunca banka üzerinden yapılmalı; dekontlarda ödemenin hangi taşınmaza ve hangi sözleşmeye ilişkin olduğu belirtilmelidir.
Yüksek tutarlı ödemenin yalnızca makbuz veya sözlü beyana dayanması, sonradan ispat sorunlarına yol açabilir.
Tapuya Şerh İmkânı Değerlendirilmelidir
Sözleşmeden doğan hakkın üçüncü kişilere karşı korunmasını güçlendirmek amacıyla satış vaadinin tapu siciline şerh edilmesi değerlendirilmelidir. Özellikle tapu devrinin uzun bir süre sonra yapılacağı veya bedelin önemli bir kısmının önceden ödeneceği işlemlerde şerh daha da önemli hâle gelir.
Başkasına Ait Taşınmaz İçin Satış Vaadi Yapılabilir mi?
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi borçlandırıcı bir işlem olduğundan, satış vaadinde bulunan kişinin sözleşme tarihinde mutlaka taşınmazın maliki olması gerektiği her durumda söylenemez.
Bir kişi, ileride mülkiyetini kazanmayı planladığı taşınmazı belirli koşullar altında başkasına satmayı vaat edebilir. Ancak vaat borçlusunun taşınmazın mülkiyetini sonradan kazanamaması veya tapu devrini hukuken gerçekleştirememesi ciddi risklere neden olur.
Vaat borçlusu taşınmazın maliki hâline gelmezse alıcının taşınmazın kendi adına tescilini doğrudan sağlayabilmesi mümkün olmayabilir. Bu durumda sözleşmenin hükümlerine ve somut olayın koşullarına göre ödenen bedellerin iadesi, tazminat veya cezai şart talepleri gündeme gelebilir.
Bu nedenle sözleşme tarihinde malik olmayan bir kişiyle satış vaadi sözleşmesi yapılacaksa:
- Vaat borçlusunun taşınmazı nasıl kazanacağı,
- Mülkiyetin kazanılması için gereken işlemler,
- Tapu devri için öngörülen süre,
- Devrin gerçekleşmemesinin sonuçları,
- Ödenen bedellerin iade şartları,
- Teminat ve cezai şart hükümleri
ayrıntılı şekilde düzenlenmelidir.
Paylı veya Elbirliği Mülkiyetindeki Taşınmazlarda Satış Vaadi
Birden fazla kişiye ait taşınmazlarda mülkiyet türünün belirlenmesi önemlidir.
Paylı mülkiyette bir paydaş, kural olarak kendi payı üzerinde hukuki işlem yapabilir. Ancak taşınmazın tamamının devri vaat ediliyorsa bütün paydaşların iradesi veya geçerli temsil yetkisi gerekebilir.
Elbirliği mülkiyetinde ise ortakların belirlenmiş bağımsız payları bulunmaz. Bu nedenle miras ortaklığı gibi elbirliği mülkiyetinin bulunduğu durumlarda tek bir ortağın taşınmazın tamamını devretmeyi vaat etmesi, tescil ve ifa bakımından önemli sorunlara yol açabilir.
Sözleşme yapılmadan önce taşınmazın mülkiyet türü, pay oranları ve işlemi gerçekleştiren kişinin tasarruf yetkisi tapu kaydı üzerinden incelenmelidir.
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapuya Şerhi
Satış vaadi sözleşmesinden doğan hak, kural olarak kişisel hak niteliğindedir ve öncelikle sözleşmenin tarafları arasında hüküm doğurur. Ancak sözleşmenin tapu siciline şerh edilmesi hâlinde vaat alacaklısının hukuki konumu güçlenir.
Şerh sayesinde satış vaadinden doğan kişisel hak, kanunun şerhe bağladığı sonuçlar çerçevesinde taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan kişilere karşı da ileri sürülebilir.
Şerh, taşınmazın mülkiyetini vaat alacaklısına geçirmez. Vaat alacaklısı şerh nedeniyle malik olmaz ve taşınmaz üzerinde malik gibi tasarrufta bulunamaz. Şerhin işlevi, sözleşmeden doğan kişisel hakkın üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirliğini güçlendirmektir.
Satış Vaadi Tapuya Nasıl Şerh Edilir?
Noterde düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesine dayanılarak tapu siciline şerh talebinde bulunulabilir. Şerh sürecinde sözleşme, tarafların yetkileri, taşınmaz bilgileri ve gerekli harç ile masraflar incelenir.
Sözleşmede şerh verilmesine ilişkin açık hüküm bulunması ve hangi tarafın şerh işlemlerini yürüteceğinin belirlenmesi uygulamada kolaylık sağlayabilir.
Satış Vaadi Şerhi Kaç Yıl Geçerlidir?
Tapu Kanunu uyarınca satış vaadi şerhi, şerh tarihinden itibaren beş yıl süreyle etkisini sürdürür. Bu süre içinde satış ve tapuya tescil işlemi gerçekleştirilmezse şerh tapu sicilinden resen terkin edilebilir.
Buradaki beş yıllık süre, satış vaadi sözleşmesinden doğan bütün hakların beş yıl sonunda kendiliğinden sona erdiği anlamına gelmez. Beş yıllık süre, tapu siciline verilen şerhin etkisiyle ilgilidir.
Sözleşmeden doğan talebin zamanaşımı ve diğer hukuki sonuçları ayrıca değerlendirilmelidir.
Tarafların Hak ve Yükümlülükleri
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve yükümlülükler yükler. Bu yükümlülüklerin kapsamı sözleşme hükümlerine göre belirlenir.
Satıcının Yükümlülükleri
Vaat borçlusunun temel yükümlülüğü, sözleşmede kararlaştırılan koşullar gerçekleştiğinde taşınmazın tapu devrini sağlamaktır.
Bu kapsamda satıcının yükümlülükleri şunları içerebilir:
- Resmî satış işlemlerine katılmak,
- Tapu devri için gerekli belgeleri hazırlamak,
- Taşınmazı sözleşmede belirtilen niteliklere uygun şekilde devretmek,
- Teslim yükümlülüğünü zamanında yerine getirmek,
- Tapu devrini engelleyecek işlemlerden kaçınmak,
- Kararlaştırılmışsa taşınmaz üzerindeki ipotek veya diğer takyidatları kaldırmak,
- Vergi, harç ve masraflara ilişkin sözleşme hükümlerine uymak.
Alıcının Yükümlülükleri
Vaat alacaklısının temel yükümlülüğü, satış bedelini kararlaştırılan şekilde ödemektir.
Alıcı ayrıca:
- Ödeme takvimine uymak,
- Tapu işlemlerine katılmak,
- Gerekli belgeleri sunmak,
- Vergi ve masraflara ilişkin yükümlülüklerini yerine getirmek,
- Taşınmazın teslim alınması için gereken iş birliğini göstermek
durumundadır.
Ön Ödemeli Konut Satışlarında Satış Vaadi
Ön ödemeli konut satışı, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının ise bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devretmeyi veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir.
Bu işlemlerde Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’da yer alan özel hükümler uygulanabilir.
Ön ödemeli konut satışlarında özellikle şu hususlara dikkat edilmelidir:
- Tüketiciye sözleşmeden önce ön bilgilendirme yapılması,
- Yapı ruhsatı alınmadan tüketiciyle satış sözleşmesi kurulmaması,
- Satış vaadi sözleşmesinin noterde düzenleme şeklinde yapılması,
- Geçerli sözleşme kurulmadan tüketiciden ödeme veya borçlandırıcı belge istenmemesi,
- Cayma ve sözleşmeden dönme haklarının açıklanması,
- Teslim süresinin açıkça belirlenmesi,
- Projenin niteliğine göre kanuni teminatların sağlanması.
Ön ödemeli konut işlemleri, genel taşınmaz satış vaadi sözleşmelerine göre daha ayrıntılı tüketici korumasına tabidir. Bu nedenle maketten konut satın alırken yalnızca satış vaadi sözleşmesinin değil, projenin ruhsat, teminat ve teslim koşullarının da incelenmesi gerekir.
Müteahhit Projelerinde Karşılaşılan Sorunlar
Satış vaadi sözleşmelerinin en yoğun kullanıldığı alanlardan biri müteahhit projeleridir. Bu projelerde:
- İnşaatın zamanında tamamlanmaması,
- Yapı ruhsatına ilişkin sorunlar,
- Projeye aykırı imalat yapılması,
- Yapı kullanma izin belgesinin alınamaması,
- Kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulamaması,
- Tapu devrinin gerçekleştirilememesi,
- Bağımsız bölümün sözleşmeye uygun teslim edilmemesi,
- Aynı bağımsız bölümün birden fazla kişiye vaat edilmesi,
- Taşınmaz üzerine sonradan ipotek veya haciz konulması,
- Müteahhit ile arsa sahibi arasında uyuşmazlık çıkması
gibi sorunlarla karşılaşılabilir.
Bu nedenle müteahhit projelerinde sözleşme imzalanmadan önce yalnızca bağımsız bölümün özellikleri değil; arsa tapusu, inşaat ruhsatı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, proje finansmanı, takyidatlar ve yüklenicinin satış yetkisi de araştırılmalıdır.
Sözleşmenin İhlali Hâlinde Ortaya Çıkabilecek Uyuşmazlıklar
Taraflardan birinin sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmemesi çeşitli hukuki uyuşmazlıklara yol açabilir.
Satıcının Tapu Devrinden Kaçınması
Satıcının sözleşmede kararlaştırılan şartlar gerçekleşmesine rağmen tapu devrini yapmaması, en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biridir.
Taşınmaz hâlen vaat borçlusu adına kayıtlıysa ve diğer şartlar gerçekleşmişse alıcı, tapu devrinin gerçekleştirilmesini talep edebilir. Uyuşmazlığın devam etmesi hâlinde somut olayın şartlarına göre tescile zorlama talebi gündeme gelebilir.
Taşınmaz üçüncü kişiye devredilmişse satış vaadinin tapuya şerh edilip edilmediği, üçüncü kişinin kazanımının hukuki niteliği ve tapu kaydındaki işlemler ayrıca değerlendirilmelidir.
Alıcının Satış Bedelini Ödememesi
Alıcının satış bedelini sözleşmede kararlaştırılan tarihlerde ödememesi hâlinde satıcı, alıcıyı temerrüde düşürebilir ve sözleşmenin hükümlerine göre ifa, sözleşmeden dönme, tazminat veya cezai şart taleplerinde bulunabilir.
Ancak uygulanabilecek yaptırım, ödeme ihlalinin niteliğine, sözleşmedeki hükümlere ve tarafların tüketici veya tacir sıfatına göre değişebilir.
Teslimin Gecikmesi veya Ayıplı İfa
Taşınmazın zamanında teslim edilmemesi, eksik tamamlanması veya sözleşmede kararlaştırılan niteliklerden farklı olması hâlinde alıcı çeşitli taleplerde bulunabilir.
Teslim gecikmesi nedeniyle kira kaybı veya başka zararlar doğmuşsa, bunların tazmini somut olayın koşulları çerçevesinde gündeme gelebilir.
Taşınmazın Üçüncü Kişiye Devredilmesi
Vaat borçlusunun taşınmazı başka bir kişiye devretmesi, satış vaadi sözleşmesinden doğan borcunu ihlal edebilir. Bu durumda sözleşmenin tapuya şerhli olup olmadığı büyük önem taşır.
Şerh bulunmaması hâlinde satış vaadinden doğan hak kural olarak kişisel hak niteliğini korur. Alıcının üçüncü kişiye karşı talepte bulunabilmesi, üçüncü kişinin durumu ve işlemin özelliklerine göre ayrıca değerlendirilir.
Haksız Sona Erdirme Girişimi
Taraflardan birinin haklı veya sözleşmeye dayalı bir neden bulunmadan sözleşmeyi sona erdirmeye çalışması hâlinde ödenen bedellerin iadesi, zararların tazmini veya cezai şart talepleri gündeme gelebilir.
Her sözleşme ihlalinde aynı talebin ileri sürülmesi mümkün değildir. Uygulanacak hukuki yol; ihlalin niteliği, sözleşmenin hükümleri ve ifanın hâlen mümkün olup olmadığı dikkate alınarak belirlenmelidir.
Geçersiz Satış Vaadi Sözleşmesinde Ödenen Para Geri Alınabilir mi?
Satış vaadi sözleşmesinin şekil eksikliği veya başka bir nedenle geçersiz olması, sözleşme kapsamında yapılan ödemelerin her durumda karşı tarafta kalacağı anlamına gelmez.
Geçersiz sözleşmeye dayanılarak yapılan ödemelerin iadesi, sebepsiz zenginleşme hükümleri ve somut olayın koşulları çerçevesinde talep edilebilir. Taşınmazın teslim edilmiş olması, alıcının taşınmazı kullanması, tarafların sözleşmeyi büyük ölçüde yerine getirmesi ve tarafların davranışları hukuki değerlendirmeyi etkileyebilir.
Şekle aykırılığın ileri sürülmesinin hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olup olmadığı da her somut olayda ayrıca incelenmelidir. Bu nedenle yalnızca sözleşmenin şeklen geçersiz olduğu sonucundan hareketle tarafların bütün talepleri hakkında kesin bir değerlendirme yapılamaz.
Satış Vaadi Sözleşmesine Dayalı Açılabilecek Davalar
Satış vaadi sözleşmesinden doğan yükümlülüklerin yerine getirilmemesi hâlinde uyuşmazlığın niteliğine göre farklı dava ve talepler gündeme gelebilir.
Tescile Zorlama Davası
Geçerli satış vaadi sözleşmesine rağmen taşınmazın devredilmemesi hâlinde, sözleşmenin ifa şartları gerçekleşmişse vaat alacaklısı taşınmazın adına tescilini talep edebilir.
Tescil talebinin kabul edilip edilmeyeceği; sözleşmenin geçerliliği, bedelin ödenmesi, taşınmazın belirlenebilir olması, vaat borçlusunun malik olup olmadığı ve tapu kaydındaki diğer haklar dikkate alınarak değerlendirilir.
Tapu İptal ve Tescil Davası
Taşınmazın üçüncü kişiye devredildiği veya tapu kaydının düzeltilmesinin gerektiği bazı durumlarda tapu iptal ve tescil talebi gündeme gelebilir.
Ancak satış vaadi sözleşmesinin bulunması tek başına her üçüncü kişiye karşı tapu iptal ve tescil davasının kabul edileceği anlamına gelmez. Şerh, üçüncü kişinin durumu ve tapu siciline güven ilkesi gibi hususlar ayrıca incelenir.
Bedel İadesi Davası
Tapu devrinin mümkün olmaması veya sözleşmenin geçersizliği hâlinde, alıcının yaptığı ödemelerin iadesi talep edilebilir.
İade edilecek tutarın belirlenmesinde sözleşmenin geçerliliği, ödeme tarihleri, tarafların ifaları ve uyuşmazlığın niteliğine göre uygulanacak hükümler dikkate alınır.
Tazminat Davası
Sözleşmeye aykırılık nedeniyle zarara uğrayan taraf, şartları bulunuyorsa zararının giderilmesini talep edebilir.
Talep edilebilecek zararlar; yapılan masraflar, ödenen bedeller, teslim gecikmesinden doğan kayıplar ve diğer doğrudan zararları içerebilir. Tazminatın kapsamı her olayın özelliklerine göre belirlenir.
Cezai Şart Talebi
Taraflar sözleşmeye aykırılık hâlinde belirli bir cezai şart ödenmesini kararlaştırabilir. Ancak cezai şartın talep edilebilmesi için sözleşme hükmünün geçerli olması ve kararlaştırılan koşulların gerçekleşmesi gerekir.
Cezai şartın miktarı, tarafların sıfatları ve sözleşmenin niteliği bakımından ayrıca değerlendirme yapılabilir.
Geçersizliğin Tespiti ve İade Talepleri
Şekil eksikliği, ehliyetsizlik, muvazaa veya hukuka aykırılık gibi nedenler sözleşmenin geçerliliğini etkileyebilir. Bu hâllerde sözleşmenin geçersizliğinin tespiti ve tarafların sözleşme kapsamında verdiklerinin iadesi gündeme gelebilir.
Geçersizlik ile geçerli bir sözleşmenin sonradan ihlal edilmesi birbirinden ayrılmalıdır. Geçerli sözleşmenin ihlalinde ifa, dönme, tazminat veya cezai şart; geçersiz sözleşmede ise geçersizliğin tespiti ve iade talepleri ön plana çıkabilir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklarda görevli ve yetkili mahkeme, ileri sürülen talebin niteliğine göre belirlenir.
Uyuşmazlığın:
- Tescil veya tapu kaydına,
- Bedel iadesine,
- Tazminata,
- Tüketici işlemine,
- Ticari ilişkiye
dayanması görevli mahkemenin belirlenmesinde farklı sonuçlar doğurabilir.
Taşınmazın aynına veya zilyetliğine ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine ilişkin kesin yetki kuralı gündeme gelebilir. Tüketici işlemlerinde tüketici mahkemesi, ticari uyuşmazlıklarda ise tarafların sıfatına ve işlemin niteliğine göre ticaret mahkemesi görevli olabilir.
Dava açılmadan önce uyuşmazlığın zorunlu arabuluculuk kapsamında olup olmadığı da talep türüne göre ayrıca değerlendirilmelidir.
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinde Zamanaşımı
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan talepler bakımından özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediği durumlarda genel olarak on yıllık zamanaşımı süresi gündeme gelebilir.
Ancak sürenin hangi tarihten itibaren işlemeye başlayacağı her olayda sözleşme tarihine göre belirlenmez. Tapu devrinin talep edilebilir hâle geldiği tarih, sözleşmede belirlenen vade, tarafların davranışları ve sözleşmenin uygulanma biçimi değerlendirilmelidir.
Satış vaadine konu taşınmazın alıcıya teslim edilmiş olması ve alıcının taşınmazı malik gibi kullanmaya devam etmesi de zamanaşımı değerlendirmesini etkileyebilir.
Dava açılması, icra takibi yapılması, borcun ikrar edilmesi veya kanunda öngörülen diğer durumlar zamanaşımının kesilmesi bakımından sonuç doğurabilir.
Tapu sicilindeki satış vaadi şerhi için öngörülen beş yıllık süre ile sözleşmeden doğan taleplere uygulanabilecek zamanaşımı süresi birbirine karıştırılmamalıdır.
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin Sona Ermesi
Satış vaadi sözleşmesi farklı nedenlerle sona erebilir.
Tarafların edimlerini yerine getirmesi ve tapu devrinin tamamlanması hâlinde sözleşme amacına ulaşarak sona erer. Taraflar karşılıklı anlaşmayla da sözleşmeyi sona erdirebilir.
Bunun dışında:
- Sözleşmede belirlenen sona erme şartlarının gerçekleşmesi,
- Taraflardan birinin sözleşmeye aykırı davranması,
- Usulüne uygun dönme hakkının kullanılması,
- İfanın imkânsız hâle gelmesi,
- Taşınmazın kamulaştırılması veya ortadan kalkması,
- Projenin hukuken gerçekleştirilemez duruma gelmesi,
- Sözleşmenin geçersizliğinin tespit edilmesi
gibi durumlar farklı hukuki sonuçlar meydana getirebilir.
Sözleşmenin sona ermesi hâlinde ödenen bedellerin, kaporanın, cezai şartın ve tarafların yaptığı masrafların akıbeti ayrıca değerlendirilmelidir.
Sıkça Sorulan Sorular
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi tapu yerine geçer mi?
Hayır. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi taşınmazın mülkiyetini doğrudan devretmez ve tapu senedi yerine geçmez. Mülkiyet, resmî satış işlemi ve tapu siciline tescille kazanılır.
Satış vaadi sözleşmesi taraflar arasında yazılı olarak yapılabilir mi?
Tarafların kendi aralarında hazırladığı adi yazılı sözleşme, kural olarak taşınmaz satış vaadi için aranan resmî şekil şartını karşılamaz. Sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir.
Noterde imza onayı yaptırılması yeterli midir?
Yalnızca tarafların imzalarının noter tarafından onaylanması ile sözleşmenin noter tarafından düzenleme şeklinde yapılması aynı işlem değildir. Satış vaadi sözleşmesi bakımından düzenleme şekli aranır.
Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhi zorunlu mudur?
Şerh, sözleşmenin taraflar arasındaki geçerliliği için her durumda zorunlu değildir. Ancak sözleşmeden doğan hakkın üçüncü kişilere karşı korunmasını güçlendirmesi nedeniyle şerh verilmesi önemli bir hukuki güvence sağlayabilir.
Satış vaadi şerhi kaç yıl geçerlidir?
Tapu siciline verilen satış vaadi şerhi, şerh tarihinden itibaren beş yıl süreyle etkisini sürdürür. Bu süre içinde satış ve tescil yapılmazsa şerh resen terkin edilebilir.
Satış vaadi sözleşmesi beş yıl sonra geçersiz olur mu?
Hayır. Beş yıllık süre, tapu siciline verilen şerhin etkisiyle ilgilidir. Sözleşmeden doğan taleplerin zamanaşımı ve diğer hukuki sonuçları ayrıca değerlendirilmelidir.
Başkasına ait taşınmaz için satış vaadi yapılabilir mi?
Satış vaadi borçlandırıcı bir işlem olduğundan bazı durumlarda sözleşme tarihinde malik olmayan bir kişi de satış vaadinde bulunabilir. Ancak bu kişinin taşınmazı sonradan kazanamaması hâlinde tapu devri gerçekleştirilemeyebilir ve alıcı bakımından önemli riskler doğabilir.
Satıcı tapuyu devretmezse ne yapılabilir?
Geçerli sözleşmenin şartları gerçekleşmiş olmasına rağmen satıcı tapuyu devretmiyorsa tescile zorlama, bedel iadesi, tazminat veya cezai şart talepleri gündeme gelebilir. Uygulanacak yol taşınmazın tapu kaydına ve sözleşmenin içeriğine göre belirlenir.
Taşınmaz üçüncü kişiye satılırsa satış vaadi sona erer mi?
Taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesinin sonuçları satış vaadinin tapuya şerhli olup olmadığına, üçüncü kişinin durumuna ve tapu kaydındaki işlemlere göre değişebilir. Şerh, satış vaadinden doğan hakkın üçüncü kişilere karşı ileri sürülmesini güçlendirebilir.
Geçersiz sözleşme nedeniyle ödenen para geri alınabilir mi?
Geçersiz sözleşme kapsamında yapılan ödemelerin iadesi, somut olayın özelliklerine göre talep edilebilir. İade talebi sebepsiz zenginleşme ve diğer ilgili hükümler kapsamında değerlendirilir.
Satış vaadi sözleşmelerinde zamanaşımı ne kadardır?
Özel bir süre öngörülmeyen sözleşmesel taleplerde genel olarak on yıllık zamanaşımı gündeme gelebilir. Ancak sürenin başlangıç tarihi, tapu devrinin ne zaman talep edilebilir hâle geldiğine ve tarafların davranışlarına göre belirlenir.
Maketten konut satışında satış vaadi sözleşmesi yapılabilir mi?
Evet. Ancak işlem ön ödemeli konut satışı niteliğindeyse tüketici hukukundaki özel şekil, bilgilendirme, cayma, teminat ve teslim hükümleri de dikkate alınmalıdır.
Sonuç
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, tapu devrinin hemen gerçekleştirilemediği taşınmaz işlemlerinde tarafların gelecekte yapılacak satışı hukuki güvence altına almasını sağlayan önemli bir ön sözleşmedir. Ancak bu sözleşme, tek başına taşınmazın mülkiyetini devretmez ve tapu senedi yerine geçmez.
Sözleşmeden beklenen korumanın sağlanabilmesi için noterde düzenleme şartına uyulması, taşınmaz ile satış bedelinin açıkça belirlenmesi, tarafların işlem ve temsil yetkilerinin kontrol edilmesi ve tapuya şerh seçeneğinin değerlendirilmesi gerekir.
Özellikle maketten konut satışlarında, müteahhit projelerinde, başkasına ait taşınmazların vaat edilmesinde ve tapu devrinin uzun süre sonraya bırakıldığı işlemlerde sözleşme öncesinde tapu, ruhsat, proje ve takyidat incelemesi yapılması önem taşır.
Satış vaadi sözleşmesinin hazırlanması, mevcut bir sözleşmenin incelenmesi veya sözleşmeden doğan tapu devri, bedel iadesi ve tazminat taleplerinin değerlendirilmesi sırasında her somut olayın kendi koşulları dikkate alınmalıdır. Hukuki niteliği ve ekonomik değeri yüksek olan bu işlemlerde sözleşmenin imzalanmasından önce hukuki destek alınması, ileride ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların ve hak kayıplarının önlenmesine yardımcı olabilir.
Leave a Reply