Kira sözleşmesi kiracı ve kiralayanın taraf olduğu, iki tarafı da borç altına sokan bir sözleşme türüdür. Türk Borçlar Kanunu md 299’a göre kiraya veren bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracı da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlenir. Bu yazımızda tahliye davası nedenleri ve sonuçları ile ilgili bir yazı kaleme alınmıştır.
Tahliye Davası
Tahliye davası, kiraya verenin kiraya verdiği taşınmazının kanunda belirtilen nedenlerle boşaltılması için kiracıya karşı açmış olduğu davadır. Tahliye davası, kira sözleşmesini sona erdirerek kiracının taşınmazı tahliye etmesini sağlamaktadır. Tahliye davasına ilişkin hükümler Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmekle beraber İcra-İflas Kanunu’nda da düzenlenmiştir. Tahliye davası sonunda kira sözleşmesi fesh edilir ve kiracı taşınmazı tahliye eder.
Dava açmadan bildirim yoluyla da kiracının tahliyesi imkanı vardır. Ancak burada dikkat edilmesi gereken nokta kira sözleşmesinin bitiminden 15 gün önce kiracıya tahliye bildiriminde bulunulmadığı takdirde aynı koşullarla kira sözleşmesi 1 yıl daha uzamış olur. TBK md 347’ye göre 10 yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden 3 ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla sebep göstermeden tahliyesini sağlayabilir. Belirsiz süreli ise yine 10 yıl geçtikten sonra fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirerek kiracıyı tahliye edebilir.
Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Davası Sebepleri
Türk Borçlar Kanununda tanımlanan şekli ile tahliye davası şartları şu şekildedir.
- Kiralananı Konut Olarak Kullanma İhtiyacı
- Gereksinim, Yeniden İnşa Ve İmar Nedeniyle Tahliye Davası
TBK md. 350’ye göre kiraya veren, kira sözleşmesini kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, tahliye davası açabilir.
Ayrıca kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise de tahliye davası açabilir.
Bu davayı belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih bildirimi için gerekli sürelere uyarak belirlenecek tarihten başlayarak 1 ay içinde tahliye davası açabilir.
Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye Davası
TBK md 351’e göre; kiralananı sonradan edinen kişinin, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle Tahliye Edilmesi
Tahliye Taahüdü Veren Kiracının Tahliye Edilmesi
TBK md. 352’ye göre kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
Tahliye taahhüdüyle kiracının tahliye edilmesinin şartları şu şekildedir:
- Tahliye taahhüdü yazılı olmalı ve tahliyenin hangi tarihte yapılacağını göstermelidir.
- Tahliye taahhüdü ilk kira sözleşmesi kurulduktan sonra verilmelidir.
- Tahliye taahhüdü bizzat kiracı tarafından yapılmalıdır.
- Taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde tahliye talep edilmelidir.
- Tahliye taahhüdünün yerine getirilmesi icra yolu ile istenebileceği gibi dava açarak da tahliye talep edilebilir.
Kiracının Kirayı Ödememesi Nedeniyle Tahliye Edilmesi
TBK md 352/2’ye göre kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
İki haklı ihtar sebebiyle tahliyeyi davası açabilmenin şartları şunlardır:
- Kira bedelinin ifa zamanında yerine getirilmemesi üzerine haklı ihtar yapılmış olması gerekir. Muacceliyet tarihinden önce yani günü gelmeden önce gönderilen ihtar haklı sayılmaz.
- İhtarın yazılı şekilde gönderilmesi ve ödenmeyen kira miktarları ile bunların ait olduğu vadenin gösterilmesi gerekir.
- Bir kira yılı içinde iki haklı ihtarın yapılmış olması gerekir. İhtarın bir kira yılı içinde ayrı ayrı aylara ait olması gerekir, aynı aya ait iki ihtar yeterli değildir. Yargıtay, süresiz veya bir yıldan az süreli kira sözleşmelerinde iki haklı ihtar şartının oluşmayacağı fikrindedir.
- Kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Kiracının Aynı İlçe veya Belde Sınırları İçinde Evi Olması Nedeniyle Tahliye Edilmesi
TBK md 352/2’ye göre; kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir. Bu davayı açmanın şartları şunlardır:
- Kiracının veya eşinin maliki bulunduğu bir konutun bulunması gerekir.
- Konutun aynı şehir veya belediye sınırları içerisinde olması gerekir.
- Söz konusu konutun kiracının kullanmasına elverişli olması gerekir.
- Kiralayanın, kiracının evi olduğunu kira sözleşmesinin kurulması sırasında bilmemesi gerekir.
- Kiraya verenin, kira sözleşmesinin bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açması gerekir.
Yargıtay Kararlarına Göre Kiralayanın Konut İhtiyacının Kabul Edildiği Başlıca Haller
- Kiralayanın kirada veya bir yakını ile birlikte ona ait evde oturması,
- Kendi konutunda oturmakta olan kiralayanın haklı sebeplerle kiralananda oturmak istemesi,
- Kiralanan yerin, kiralayanın halen oturduğu kendi evine nazaran yakıt ve genel gider açısından daha az masraflı olmasıdır.
Yine yerleşmiş Yargıtay içtihatlarına göre kiralananın yeniden inşa ve imar amacıyla tahliyesi için yapılacak olan onarım, genişletme veya değişikliğin yapılma esnasında bina içinde oturma ve çalışmanın mümkün olmaması gerekir.
Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 2012/814 Esas, 2012/4701 Karar Sayılı Kararına göre “Dava, konut ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmesi üzerine hüküm, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Davacı vekili dava dilekçesinde davalının 29.08.2006 başlangıç tarihli sözlü kira sözleşmesi ile davacıya ait kiralananda kiracı olduğunu, davacının kendi ihtiyacı olduğunu belirterek davalının tahliyesini istemiştir. Davalı vekili, ihtiyacın gerçek ve samimi olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur. Yargıtay ihtiyaç sebebinin varlığı davanın açıldığı sırada var olmasının yeterli olmadığı, yargılamanın devam ettiği sırada da devam etmesi gerektiği gerekçesiyle hükmü bozmuştur.”
Tahliye Davasında Görevli Ve Yetkili Mahkeme
Hukuk Muhakemeleri Kanununun 4. maddesine göre kiralanan taşınmazların tüm uyuşmazlıklarına dair davalarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemedir.
Tahliye Davası Ne Kadar Sürer
Davanın süresi duruşma sayısı, aralıkları, delillerin toplanması ve gerekirse bilirkişi raporu alınması aşamaların geçilmesi gerektiğinden kesin bir süre belirtmek zor olmaktadır. Ancak bu sürecin uzamaması ve hak mahrumiyetinin yaşanmaması için alanında uzman tahliye davası avukatından yardım almanız faydalı olacaktır. Diğer illerde ve Ankara’da deneyimli bir avukat aracılığıyla davaları sürdürmeniz kuşkusuz ki menfaatinize olacaktır. Ofisimiz kiracı tahliye avukatı Ankara konusunda alanında uzman ve deneyimli bir ekip ile çalışmaktadır.
Gayrimenkul hukuku konusunda daha geniş bilgi için gayrimenkul hukuku sayfamızı ziyaret edebilirsiniz. Gayrimenkul hukukuna ilişkin diğer makalelerimizi ise blog sayfamızda inceleyebilirsiniz.
