Tahliye taahhütnamesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi 1. Fıkrasında ‘’Kiracının kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesi’’ olarak tanımlanmıştır. Başka bir deyişle , tahliye taahhüdü kiracının, kiralanan mülkü belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmesini ifade eder. Ancak bu taahhüt, kira sözleşmesinin süresi bittiğinde sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirmez. Bu düzenleme, kiraya verene kiracıya karşı başka bir gerekçe göstermeden, sadece taahhüde dayanarak tahliye talep etme hakkı sağlar.
Tahliye Taahhütnamesi Nedir?
Tahliye taahhütnamesi, yukarıda açıkladığımız kiracının, kiralanan mülkü belirli bir tarihte boşaltmayı üstlendiği tahliye taahhütnamesi içeren belgedir. Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için gereken şartları aşağıda ayrıntılı olarak açıklayacağız.
Tahliye Taahhütnamesi Nasıl Geçerli Olur? Şartları Nelerdir?
Kiracı tahliye taahhütnamesinin hukuken geçerli olarak sonuç doğurması için; yazılı olarak yapılması, mülkün boşaltılacağı taahhüt edilen tarihin açıkça belirtilmesi, taahhütnamenin kiralananın kiracıya teslim edilmesinden sonra düzenlenmiş olması, taahhüdün ilk kira sözleşmesinden sonra verilmiş olması, bizzat kiracı veya vekili tarafından imzalanmış olması, taraflar arasında bir kira sözleşmesinin bulunması gerekmektedir.
Bu yazımızla birlikte Kira Hukukunda Doğan Davalarda Kiracı ve Ev Sahibi Hakları başlıklı yazımızı da okuyabilirsiniz.
Şimdi bu maddeleri inceleyecek olursak;
Tahliye taahhütnamesinin Yazılı Olarak Yapılması
Bu yazılılık 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 7/1. Maddesi ve Türk Borçlar Kanunu’nun 352/1. Maddesi uyarınca geçerlilik şartıdır. Taahhüdün adi yazılı şekilde yapılması yeterlidir; noter tasdiki zorunlu değildir, ancak noter tasdiki kiralayanın menfaati için tercih edilebilir. Tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesinin içinde ya da ayrı bir belgede düzenlenebilir ve geçerliliği için tüm kiracılar tarafından imzalanmış olmalıdır.
Mülkün Boşaltılacağı Taahhüt Edilen Tarihin Açıkça Belirtilmesi
Tahliye taahhütnamesinde açıkça mülkün boşaltılacağı tarih belirtilmelidir.
Tahliye Taahhüdü Kiralananın Kiracıya Teslim Edilmesinden Sonra Düzenlenmiş Olmalı
Bu konu oldukça önemlidir. Zira diğer durumlarda tahliye taahhütnmesinin bir geçerliliği bulunmamaktadır.
Tahliye Taahhüdü İlk Kira Sözleşmesinden Sonra Verilmiş Olmalı
Tahliye taahhüdünün geçerliliği, kiracının serbest iradesine dayanmasına bağlıdır. Dolayısıyla taahhüdün ilk kira sözleşmesinden sonra verilmiş olması gerekir. İlk kira sözleşmesi sırasında ya da öncesinde verilen tahliye taahhütleri, kiracının zor durumda olması nedeniyle serbest iradeye dayanmamış kabul edilerek geçersiz sayılır. Bu durum, 04.10.1944 tarihli Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı’nda açıkça belirtilmiştir. Kiracının kira sözleşmesi devam ederken veya daha sonraki dönemlerde verdiği tahliye taahhütleri ise geçerli kabul edilir, çünkü bu aşamada kiracı, kiralık ev bulma zorluğu içinde değildir.
Bizzat Kiracı veya Vekili Tarafından İmzalanmalı
Tahliye taahhütnamesi bizzat kiracı tarafından veya vekili tarafından imzalanmalıdır. Birden çok kiracı varsa taahhüdün geçerli olabilmesi için bütün kiracıların imzalaması gerekmektedir.
Taraflar Arasında Kira Sözleşmesi Olmalı
Tahliye taahhütnamesi geçerli olabilmesi için kira sözleşmesinin yazılı yapılması şart değildir. Taraflar arsında bir kira sözleşmesi ilişkisi mevcut değil ise, tahliye taahhüdüne dayanılarak tahliye talebi yapılamaz.
Konu ile ilgili olarak Kira Tespit Davası başlıklı yazımızı da okuyabilirsiniz.
Tahliye Taahhütnamesi Ne Zaman Geçersiz Olur
Yukarıda açıkladığımız geçerlilik şartlarından herhangi biri sağlanmadığında tahliye taahhüdü geçersiz olur. Şöyle ki; taahhüt yazılı olarak değil de sözlü olarak yapılırsa, taahhütte açıkça tahliye tarihi belirtilmediyse, kiracıya mülkün teslim edilmesinden önce taahhüt düzenlendiyse, taraflar arasında yapılan ilk kira sözleşmesinden önce düzenlendiyse, taahhüt kiracı veya vekili tarafından değil de başka bir kişi tarafından imzalandıysa tahliye taahhüdü geçersiz olur.
Boş Tahliye Taahhütnamesi İmzalanırsa Ne Olur?
Kira hukukunda karşılaşılan önemli sorunlardan biri, kiracının boş kâğıda imza atarak tahliye taahhüdü vermesi durumunda bu taahhüdün geçerli olup olmadığıdır. Kanuna aykırı bir durum gibi görünse de, sonradan doldurulan bir tahliye taahhüdü kural olarak geçerli kabul edilir. Beyaza imza atan kişi, bu imzanın sonuçlarına katlanmak zorundadır ve Yargıtay da kiracının bu durumda belge içeriğini peşinen kabul ettiğini belirtmiştir.
Kiracı, Türk Borçlar Kanunu’nun 39. maddesi gereğince bir yıl içinde “irade bozukluğu” gerekçesiyle tahliye taahhüdünün iptalini talep edebilir. Bu süre içinde noter aracılığıyla kiraya verene, boş imzaladığı tahliye taahhüdünün geçersiz olduğunu bildirme hakkı vardır. Ancak bu hakkı zamanında kullanmazsa, belge üzerindeki iddiaları geçersiz olacaktır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve 6. Hukuk Dairesi de bu yönde kararlar vermiştir. Kiracı, boş imza ile düzenlenen belgenin tahliye taahhüdü olmadığını ya da anlaşmaya aykırı doldurulduğunu ispat edemezse, bu belgeler geçerli kabul edilir.
Tahliye Taahhütnamesi Var Ama Kiracı Çıkmıyorsa Ne Yapmalı?
TBK m.352’ye göre kiracı tahliye taahhüdünde belirtilen tarihte taşınmazı boşaltmazsa, kiraya veren tahliye taahhüdüne dayanarak icra takibi başlatabilir veya mahkemeye başvurarak tahliye davası açabilir. Bu iki yasal yol aşağıda ayrıntılı olarak incelenecektir.
TBK m.352: ‘’Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.’’
Tahliye Taahhüdüne Dayalı İcra Takibi
Kiracı, tahliye taahhüdünde belirtilen tarihe kadar taşınmazı tahliye etmezse, kiraya veren icra dairesine başvurarak tahliye taahhüdüne dayalı ilamsız icra takibi başlatabilir ve bu süreçte tahliye taahhüdünü ve kira sözleşmesini icra dairesine sunar.
Tahliye taahhüdüne dayalı ilamsız icra takibinin tahliye taahhüdünde düzenlenen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde başlatılması gerekmektedir. Bu 1 aylık süre geçerse taahhüt geçersiz sayılır. (TBK m.352)
İcra dairesi, kiracıya ödeme emri gönderir ve kiracının bu ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde ödeme emrine itiraz etme hakkı vardır. İtiraz icra dairesine yapılır. Kiracı, taahhüdün zorla alındığını ya da geçersiz olduğunu iddia ederek itiraz edebilir.
İtiraz durumunda kiraya veren, itirazın kaldırılması için icra mahkemesine başvurarak kiracının yaptığı itirazın kendisine tebliğinden itibaren 1 yıl içinde itirazın iptali davası açabilir ve mahkeme, itirazı değerlendirerek tahliye kararı verebilir.
İtiraz reddedilir veya itiraz edilmezse icra dairesi, zorla tahliye işlemlerini başlatarak kiracıyı taşınmazdan çıkarabilir.
Bu yazımızla birlikte Kira İlişkilerinden Doğan Davalarda Zorunlu Arabuluculuk Şartı başlıklı makalemizi de okuyabilirsiniz.
Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye Davası
Kiraya veren, kiracının tahliye taahhüdünü yerine getirmemesi üzerine Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açabilir ve tahliye taahhüdü ve kira sözleşmesi gibi belgeleri mahkemeye sunar.
Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davası da ilamsız icra da olduğu gibi tahliye taahhüdünde düzenlenen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde başlatılması gerekmektedir. Bu 1 aylık süre geçerse taahhüt geçersiz sayılır. (TBK m.352)
Mahkeme, kiracının taahhüdü zorla mı verdiği ya da geçerlilik koşullarını taşıyıp taşımadığı gibi itirazları değerlendirir ve kiracının haklı bir sebebi bulunmadığı takdirde tahliyeye karar verebilir.
Mahkemenin tahliye kararı kesinleştiğinde, kiraya veren icra yoluyla kiracının taşınmazdan zorla tahliye edilmesi işlemlerini başlatabilir.
Yenilenen Kira Sözleşmesinde Tahliye Taahhüdü
Yargıtay, 04.10.1944 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı’nda, ilk kira sözleşmesi sırasında verilen tahliye taahhütlerinin serbest iradeye dayanmaması nedeniyle geçersiz olduğunu kabul etmiştir. Ancak, tahliye taahhüdü sonraki dönemlerde verilmişse bu genellikle geçerli sayılmaktadır, çünkü kiracının taşınmaza girdikten sonra baskı altında olması mümkün görülmemektedir. Yargıtay, başlangıçta birbirini izleyen tahliye taahhütlerine dayanarak tahliye talep edilemeyeceği görüşünü benimsemişse de, 1985 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı ile her somut olayın incelenmesi gerektiğini kabul etmiştir. Daha sonraki içtihatlarda ise, ilk sözleşmeden sonra verilen tahliye taahhütlerinin, kiraya verenin kötü niyeti ispat edilmedikçe geçerli olacağına ve birinci taahhüdün geçersiz olmasının ikinci taahhüdü geçersiz kılmayacağına karar verilmiştir. Ancak, Yargıtay’ın bu konuda zamanla farklı kararlar vermesi içtihatlarda istikrarın sağlanmasını zorlaştırmıştır.
Sonuç
Tahliye taahhütnamesi, kiraya veren ve kiracı arasındaki ilişkiyi düzenleyen önemli bir hukuki belgedir. Borçlar hukuku kapsamında ele alınır. Ancak, geçerlilik şartlarına uygun şekilde düzenlenmediği durumlarda hukuki uyuşmazlıklara yol açabilir. Tahliye taahhütnamesine rağmen kiracının taşınmazı boşaltmaması durumunda, icra takibi veya tahliye davası gibi yasal yollar devreye girebilir. Bu süreçlerde doğru adımları atmak ve hak kaybı yaşamamak için uzman bir avukattan destek almak büyük önem taşır. Tahliye süreçlerinde profesyonel hukuki yardım için ankara avukat ile iletişime geçmeniz önemli olabilir.
Leave a Reply